Visite de mes logements à rénover

visite de mes logements à rénoverJ'ai bien fait d'y croire, puisque aujourd'hui, nous sommes propriétaires de ce beau bâtiment, estimé lors de la succession il y a quelques années 1,7 fois plus cher que le prix négocié aujourd'hui ! Y 'a du travail, mais le potentiel est important, avec une telle base, créer le coup de cœur sera un jeu d'enfant... Voir les vidéos :

C’est parti, pour la Visite de mes logements à rénover

J’ai la clef !

Après de longs mois, la situation s’est enfin débloquée.

Tout a été compliqué :

  • Un vendeur d’accord pour vendre, mais qui n’a jamais voulu signer l’offre (au cas où il trouve plus offrant avant le compromis)
  • Une banque qui voulait l’offre d’achat pour réaliser l’offre de prêt.
  • Deux notaires éloignés, ce qui a un peu tout ralenti et compliqué.
  • Un droit de passage « acquis » mais que sur une parcelle et pas l’autre, en gros j’ai la clé du portail du voisin pour accéder par le fond de mon jardin, parce qu’il y a une servitude mais je ne peux que traverser la moitié de son terrain. Après, j’ai plus le droit de passer. (Comme « Rain man » qui traverse la route et qui se plante au milieu quand le feu passe au rouge) … Mais j’ai la clef !
  • L’oubli du diagnostic obligatoire du bon raccordement à l’égout.
  • La bonne idée de leur notaire de nous demander de verser 12 000 €,  4 jours avant de signer le compromis (finalement on a rien avancé, pas même la taxe foncière à payer en février qu’on a rajoutée au crédit)
  • Un compromis posté en recommandé qui n’arrivait jamais (eh oui, l’avis de passage du facteur était bien rempli, mais resté collé sur le courrier à la poste !)
  • Un stress omniprésent que notre banque fasse machine arrière (comptes dans le rouge)

Mais finalement on y est arrivé, c’était pas si compliqué : On est rentré dans la banque (un peu nerveusement), on est ressorti avec 180 000€, sans  débourser un centime  !

En gros : « on a braqué la banque ! »

Ben les gars pourquoi vous prenez tous ces risques, me dites pas que vous avez pas pensé à l’immobilier ?

 

 

Maintenant le compteur est lancé, J’ai un report déchéance de 6 mois. Donc dans 6 mois, mes premiers logements devront au minimum me rapporter 500€, (le montant du premier palier). Ensuite, on a un an, pour arriver au second palier. Ce qui normalement doit être amplement suffisant.

Sauf qu‘il va falloir gérer, la vie de famille, le travail et mes 140 km AR, les coachings, mes nombreux projets de formation et de développement du blog. L’alimentation du blog et le chantier avec les internautes qui veulent visiter !

Quoi qu’il en soit, on a bien fait de s’ accrocher … C’est parti pour les 6 premiers mois de rénovation.


Que pensez-vous du bâtiment ? Laissez vos commentaires plus bas.                                                Merci


« Vous pouvez retrouver mon chantier étapes par étapes en cliquant ici » 


 Le 28 Mars  2016 :

Ça fait maintenant 2 mois et 3 semaines que j’ai commencé mon chantier, en mode touriste…je dois avouer que j’y passe pas toute mes journées et encore moins mes soirées.

Comme d’habitudes, là où c’est en « bon état », je décide de tout casser ! A voir les photos avant après, c’est à se demander si j’avance vraiment ou si mon chantier recule…
Pourtant le compte à rebours est lancé,  j’aimerai bien que celui-ci soit terminé d’ici 4 semaines !

 Pas sûr, mais pour ce qui est du coup de cœur, faites-moi confiance, en général une fois le chantier terminé, tout le monde et d’accord pour dire que finalement, ça valait quand même le coup de casser.

PS : Je vous rappelle que vous pouvez suivre ce chantier en adhérant à la communauté FB : « 5 rénovation pour passer à l’action. »Vous pourrez partager vos photos de réalisations, demander conseil… Parmi les membres, déjà 4 investisseurs rénovent des immeubles de rapport, de quoi profiter de leurs avis d’experts !

26 réflexions au sujet de « Visite de mes logements à rénover »

  1. Adrien

    Projet très (trop?) ambitieux. Beaucoup de travail reste à faire.

    Merci de nous partager vos vidéos, je suis curieux de voir la suite.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Adrien. Tu sais je crois qu’il n ‘y a pas de projet trop ambitieux, il n ‘y a surtout des projets trop étroits où alors des projets mal préparés.
      C’est vrai qu’on a une fâcheuse tendance à voir petit. On boit un petit café, on se fait une petite cigarette (pour minimiser l’impact, au pire ça fera un petit cancer) on se programme un petit weekend, une petite fête…
      Sohan chante « Devenir prince, mais pourquoi faire ? moi je veux devenir roi ! »
      faut pas voir le projet dans son entièreté, mais étape par étapes. vis après vis…

      Et dans deux ans, probablement l’indépendance financière à la clef !

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  2. Andrea

    Juste j’adore !!!!! On voudrait faire pareil mais les banques (enfin celle vue) et les courtiers ne veulent pas nous suivre pas assez de revenus…. Alors on commence petit pour continuer +grand !!! Merci de cette visite en tout cas c’est super !!! Ah et au fait comment choisissez vous vos biens ?

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    1. pascal

      Les revenus n’ont aucune importance si le projet permet d’avoir un cash flow positif.
      Avec ce cash flow on augmente sa capacité d’ emprunt, et quand la machine est lancée, c’est ton banquier qui vient te voir pour savoir si tu n’as pas un nouveau projet.
      Il est plus facile de dégager un cash flow nettement positif sur un immeuble que sur un studio.
      Vive les projets qui parraissent irréalisables.
      Et comme dit si bien JC, on le construit vis par vis.
      Pascal

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    2. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Andréa, merci de ta fidélité sur le blog.C’est bien d’avoir une première expérience qui rassure la banque, et qui te rassure toi. C’est pour ça qu’il ne faut pas se louper au départ. Pour mon premier immeuble, l’expérience mise en avant était ma propre maison, et son estimation après rénovation.
      Me biens, pour les trouver, c’est pas compliqué, dans une petites ville, y a pas 50 immeubles ! Je regarde déjà sur l’annonce le rendement brut (mini 10%). Et si le logement me plait, (potentiel, emplacement…)je fais une offre basse. C’est donc plutôt le vendeur qui me choisit s’il accepte l’offre 😉

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      1. Andrea

        Y a pas de quoi !!! C’est moi qui te remercie de faire un blog aussi inspirant !!! J’espère pouvoir te rencontrer un jour et pourquoi pas t’aider au bricolage ;)) !!!
        Merci et continue encore longtemps !!!!

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  3. morsva

    Bonjour,
    Félicitations, quel projet !
    Comment isoler avec des moulures sur les murs ? et comment mettre une cloison qui va toucher les moulures du plafond sans abîmer ?
    Quel serait votre conseil sur :
    une pièce de 10 m2 où on a du parquet mais aussi quelques m2 d’un vieux carrelage (sans qu’il soit possible de cloisonner). Ce serait dommage d’enlever le parquet mais on ne peut pas laisser une pièce comme ça.
    Merci

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  4. jean christophe griselin Auteur de l’article

    Merci,
    Alors non seulement je vais isoler malgré des moulures, mais en plus elles vont être valorisée. Si bien qu’en rentrant dans la piece, on aura qu’un seul mot : whaou !!! Mais je reserve cette astuce pour ceux qui font partie de mon groupe privé, faut bien que je garde un peu de suspens…

    Pour ce qui est de la piece, tu peux assumer ce vieux carrelage, par exemple en utilisant cette delimitation pour creer une petite séparation. Séparation que tu peux marquer par un paravent ou une vieille fenêtre en acier par ex. L’occasion d’y installer un bureau, un coin lecture, un rocking-chair… Si le carrelage est trop moche, tu peux l ‘enlever et redecouper un peu de ton parquet pour avoir une delimitation nette (un cercle par ex.) Et remplacer par autre chose, mais pas un parquet qui sera semblable mais differents donc maladroit. Tu me suis ?
    Sans photo c’est pas évident, mais voilà une première piste.

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    1. alex

      Super le gros projet Jean christophe!!!
      Moi je pense qu’il y a de la lumière indirecte de prévu pour les moulures… j’ai ma petite idée pour la réalisation mais si il faut garder du suspens…

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  5. Ben

    Beau projet, j’espère que tu as prévu gras pour le budget travaux, au cas où ça dépasserait!
    Tu compte apparemment louer au fur et à mesure des travaux, les (1ers) locataires en place vont être gênés par la suite des rénovations alors?!
    Au niveau du parking commun, il semble assez petit pour accueillir tout le monde?…
    @+

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Ben,
      Non j’ai 40 000€ de travaux, rien que

      -Les fenêtres à changer,
      -Les tableau éléctriques à revoir
      – L’electricien qui devra faire une demande de consuel (que 3 compteurs actuellement, il m’en faut un 4éme à mon nom porur alimenter commun et 2 meublés)
      – Quelques salle d’eau,
      – Plusieurs cuisines,

      Ca va aller trés trés vite. A moi de trouver les meilleures solutions au meilleurs prix.
      Pour le parking, on gare 3 voitures, mais y a des parkings à proximité. Ici pas de taxe de parking, puisque les logements existaient. Je compte meme utiliser une des 3 places pour me mettre en regle avec l’obligation de proposer un parking au locataire de mon immeuble n°1 dont, j’ai fais un changement de destination. tu m’as suivis ?

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      1. Daniel

        Bonjour Jean Christophe,

        As tu déjà vu avec ERDF pour le raccordement du nouveau compteur ? A partir de 3 compteurs sur une même adresse, ils considèrent l’immeuble en collectif donc ne risquent-t-ils pas de t’imposer une colonne montante ?
        Concernant les places de parking, tu as moins de 300m entre les deux immeubles ? Sinon, impossible d’utiliser la place pour l’autre immeuble. Il me semble même qu’il faut 2 places par appartement si création ou changement de destination.

        Cdt.

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        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Salut Daniel. Vendredi, l’électricien vient voir, je te donnerai la réponse à ce moment là pour la colonne montante. On trouvera bien une solution, comme par ex installer le compteur dans le garage au rch (donc pas de colonne montante). Pour les parkings c’est à la libre interprétation de la personne qui est à la mairie. Nous aucune taxe n’était appliquée, personne n’en avait entendu parler sur sablé, ni notaire, ni agence… Comme par hasard, il ont décidés de l’appliquer 2 mois après mon acquisition. Un courrier m’a demandé de justifier 2 places, puis la dame m’a dit qu’une suffirait.Ouf.
          Les 2 immeubles doivent être à moins de 300 m je pense, donc ça devrait le faire.
          a +

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        2. jean christophe griselin Auteur de l’article

          L ‘électricien n’a pas l’air stressé. Pas de souci pour la colonne montante, puisqu’on va demander le consuel pour le garage, soit une prise et une lumière.C’est le plus simple, on est a 3 mètres du compteur, et en plus au rch. Le hic c est que les locataires devront pouvoir accéder pour réenclencher le disjoncteur en cas de surcharge hors, si je loue le garage, ce fait une servitude, c’est pas top. Plan B un fourreau sans aiguille arrive dans les communs toujours au RCH, à tester…

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          1. DANIEL

            Salut Jean Christophe.
            Merci pour ton retour.
            Et ERDF, ils disent quoi pour ton nouveau compteur, pas de problème pour eux ?
            Cdt.

  6. jean christophe griselin Auteur de l’article

    Salut Daniel, ils disent rien pour le moment, j’ai pas eu le devis de l’électricien mais après c’est lui qui s’arrange avec erdf et le consuel. Qu’est ce que tu veux qu’ils disent s’ils ont le doc du consuel, tout va bien ?

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  7. Jean-François

    Whoua cela fait quelques temps que je ne suis pas passé sur ton site et je vois que tu avances vite et bien. Très bel investissement que celui-ci ! L’immeuble a déjà pleins de charme (beau jardin, belle poutres, beaux volumes): super! Bravo à toi.
    Je te souhaite donc énormément de courage pour la rénovation et vais suivre cela attentivement.

    Pour info, peux-tu nous dire combien tu as payé cela (environ) ainsi que ton estimation des travaux ?

    Au grand plaisir de voir tes prochaines vidéos!
    Jean-François.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      j’essaye, mais je ne me met pas la pression, y’a pas d’urgence.J’ai paye le bâtiment 120 000€ + FN, et prévoit 40 000€ de travaux, (ce qui risque de ne pas suffire…)

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  8. Jean-François

    Oui, j’imagine que 40 000€ va faire juste compte tenu de tout ce que tu souhaites faire … Bon, j’espère avoir l’occasion de venir t’aider et apprendre de toi sur ce chantier cet été.

    Bon courage à toi!
    Jean-François.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      je suis en train de me demander si le t3 du premier étage, ne pourrait tout simplement, pas être loué dans l’état ? histoire de gagner 3 mois et quelques milliers d’euros. (c’est celui dont l’électricité a été refaite, la salle d’eau est bien, reste une fenêtre en simple vitrage et une cuisine pas extra.)

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  9. Jean-François

    Je comprends ton soucis: un appartement loué t’assure un revenu, quitte à faire les travaux plus tard lors du départ de tes locataires (de toutes façons, tu ne peux pas faire tous les travaux en même temps). Tu parles bien du premier appartement que tu visites (celui avec accès au jardin?). J’avais d’ailleurs une question: tu dis vouloir modifier la cuisine en sale de bain mais c’est la pièce qui a accès au jardin il me semble: mieux vaudrait la conserver en cuisine non ?
    Si c’est bien cela, il semble qu’il est assez séparé du reste des apparts donc tu devrais pouvoir réaliser tes travaux sans trop de nuisances sonores pour eux non ? En tout cas, c’est vraiment un élément à prendre en compte dans ton budget / financement …

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      projet de location courte duree dans une grande piece de 50 m2Salut,
      Pour mes travaux, je commence par les étages et je redescends au fur et à mesure. Aucune sdb ou cuisine ne donne accès au jardin, il n’y a d’ailleurs aucun accès direct au jardin, on y accède par un couloir derrière la maison. C’est pour cette raison que je compte transformer une fenêtre en porte.(Quand on perce une ouverture, le plus dur c’est le linteau, dans ce cas il est déjà en place, et comme la fenêtre est à remplacer, c’est pas très compliqué)
      Le plus gros chantier sera l’appartement du rch, qui effectivement est un peu isolé des autres logements ce qui réduira les nuisances sonores. j’en ai fait un projet que je détaille dans le groupe privé voici un petit aperçu :

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  10. Pascaline

    Salut Jean Christophe,
    J’espère que tu as avancé dans tes travaux. Merci de partager avec nous l’évolution de la rénovation. Au passage, la déco à l’air très moderne 🙂

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Non, mes travaux sont dans le même état qu’il y a 3 mois ! Voilà pourquoi sous-traiter est parfois un gros avantage.
      Mais c’est une question de choix, j’ai consacré tout mon temps à enregistrer le contenu de ma formation décOrendement, qui est à ce jour bouclée. ça représente une vingtaine de vidéos et presque 9 heures de contenu ! Pour ceux qui savent le boulot que représente l’enregistrement et le montage d’une vidéo de 5 minutes, vous imaginez l’ampleur de la tâche.

      Le chantier reprend aujourd’hui, mais y a pas d’urgence, au pire le cash-flow du premier immeuble, finance le crédit du second.

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