Revendre une partie de son immeuble ?

 

avMon dernier projet était de me lancer dans le saisonnier. Déjà par curiosité et puis, faut bien l'avouer pour le rendement hors du commun qu'on peut en retirer. Jusqu'à ce qu' une autre idée encore plus rentable me taraude :  pourquoi ne pas "découper pour mieux sauter ? "lire la suite..."

Cette idée m’est tombée dessus simplement parce qu’un visiteur m’a demandé si nous avions  également pensé à vendre juste un appartement.

🙁 Quoi, vendre !

🙁 Mais n’importe-quoi ! Avec le mal que qu’on s’est donné à le rénover, en plus un bien qui me rapporte 500€ mensuel, ce serait me tirer une balle dans le pied !

🙁 Je vous rappelle que je suis INVESTISSEUR moi mOssieur !

🙂 C’est vrai que ce t4 reste un peu en retrait du bâtiment, y’aurai donc à mon avais pas besoin de faire une copropriété.

🙁 Non mais ce serait quand même idiot, bonjour le manque à gagner ! Et puis combien je le vendrais, y fait 80 m2, à la louche, avec un rendement de 10%, si je vise un investisseur, je le vendrais quoi, allez ;

🙂  60 000€ … Ah quand même

🙁 Non mais c’est pas possible faut faire une découpe, ça veut dire notaire, géomètre…

🙂 Bon je vais quand même jeter un œil au prix des appartements sur sablé  :

prix-apparts

🙂 Ah oui, là,ça demande à réfléchir, un petit coup d’œil sur le prix du m2 :m2

Alors prenons le prix moyen, mon logement « coup de cœur » est nickel, mais sombre car au RCH, et sans jardin. Autant vous dire que sans startégie coup de coeur, le logement serait juste invendable !  c’est là qu’on voit toute la puissance du levier décO-haut rendement !!!

🙂  Donc, il mesure : 80 m2 x 1220€  =  97600€ whaoo

🙁 OK mais il y aura la plus-value, comment est elle calculée ? au prorata de la surface ?

disons 280m2 acheté 175 000€, ça fait 625€/m2 + 25 000 de travaux, disons :  qu’il m’aura coûté  75 000€ plus les frais de découpe, une partie des frais de notaire, allez 80 000€.

La plus-value sera calculée sur la différence soit 34.5% de 17500€ env 6000 euros, dites moi si je me trompe !

🙁 Reste une histoire de TVA à reverser, puisqu’il s’agit d’une vente suite à un changement de destination,

J’ai RDV chez mon notaire pour qu’il m’explique :

  1. Comment défiscaliser puisque les factures de travaux dans l’immeuble concernaient surtout le logement en vente,
  2. Comment calculer la plus -value,
  3. Si je dois reverser une TVA ?
  4. Comment se passe l’histoire des parkings exigés au moment du changement de destination, (les locataires se garent « théoriquement » sur le terrain de mon second immeuble).
  5. Les démarches pour diviser.
  6. La requalification en marchand de bien (bien que je pense ne pas être concerné )
  7. Et comment ça se passe vu que j’ai pas de décennale, je sais que je suis donc facilement attaquable par l’acheteur, puisque considéré comme maître d’oeuvre.

🙂 Mais en gros, avec une petite négociation parce qu’on vend jamais le prix affiché, je pourrais ressortir avec un chèque de 85 000€

🙂 Et ça, c’est extraordinaire pour un investisseur comme moi !

🙁  Habituellement on a l’impression d’avancer à petit pas. Eh oui, vous bossez sur un projet, investissez votre temps, argent pour quoi ? Un petit bénéfice de quelque centaines d’euros par mois, c’est parfois ingrat. A coté de vous, le « non investisseur » lui a du temps, il part au ski, roule en voiture neuve et regarde le foot  sur son maxi écran plat.

Faut bien l’avouer, la vie de cigale est bien tentante 😉

🙁  Mais que restera t-il de mon immeuble, sans ce t4  ? Quelle sera sa valeur locative ?

🙂 L’avantage de ce projet c’est que mon crédit de 1150€ mensuel sera toujours largement couvert par les 1950€ des 6 autres appartements restant. Donc le projet est viable. La particularité de cette opération, c’est que au m2, proportionnellement, je me sépare du moins rentable, ce qui n’altère pas trop mon rendement.

Que faire avec cet argent ?

Changer de voiture, aller au ski, regarder le foot sur une grande tv ?

🙂 Pourquoi pas, (excepté le foot) mais avant tout, l’idée est de passer à la vitesse supérieure et de déléguer les travaux des 3 logements qu’il me reste à rénover dans mon second immeuble.Une fois cette opération terminée, les 2 immeubles rentables, Fort de mes expériences, je pourrais chercher un troisièmement gros projet (en déléguant les travaux).

😉 Et puis je sais pas pour vous, mais je vais devoir assurer les études de mes 2 aînés avec une école à 5000€, les permis et puis ne lui répétez pas mais si je peux offrir un petit weekend  à Londres à Hugo et sa copine, pour le remercier du temps qu’il a passé à bricoler dans ce logement, ce serait un grand bonheur.

Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cette solution, parce que moi, plus j’y pense, plus je me dis que c’est la bonne solution !

Cette vidéo vous montre comment était le logement avant réno et ce que nous en avons fait ! 

18 réflexions au sujet de « Revendre une partie de son immeuble ? »

  1. Isabelle

    Très bonne idée, tu vas rapporter en quelques mois la rentabilité de plus de 14 ans !!! Si c’est une opération ponctuelle pas besoin de passer marchand de biens… Pourquoi ne pas rembourser ton prêt avec une partie de l’argent cela améliorera ton cash flow et le prêt apporte peu à tes charges puisque tu ne déduis que les intérêts.
    En tous cas, c’est sûr cela mérite réflexion !

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci pour tes conseils Isabelle, à voir. Mais ce qui est sûr, c’est que je dois finir rapidement mes 3 autres logements, pour avoir 2 projets bien rentables (me permettant de justifier une nouvelle opération). C’est important pour moi de ne pas m’arrêter là, même si c’est déjà très bien, par ce qu’après ce 3ème projet, je quitterai mon travail de prof, pour me consacrer à ma famille et à l’accompagnement de mes clients (de plus en plus nombreux.)

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  2. Cédric

    Bonjour Jean-Christophe,

    En effet, l’idée mérite réflexion.

    Encore faut-il que tu le vendes réellement le prix auquel tu pense de vendre.
    Je pense qu’il serait utile de faire passer quelques agents immobiliers pour le vérifier.

    Et effectivement, comme le dis Papy JF, fais bien tes «math»!

    Compte tenu du résultat escompté, à ta place j’investirai dans un 3ème projet, mais aussi dans un 4ème, 5ème.
    Bref, selon moi, cette opération aura surtout pour objectif de montrer aux banques ce que tu sais faire. Ceci afin d’emprunter à 100% (voire à 110% ) pour les opérations suivantes.

    Voilà donc comment j’envisagerai les choses.
    A suivre donc…

    Cédric.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Comme moi, Cédric, tu as compris que l’investissement immobilier était addictif… Bien entendu, mes investissements restent une histoire à écrire, avec j’en suis sûr plusieurs tomes à venir ! Une chose est sûre c’est que longtemps j’ai travaillé avec des gros rendements en y mettant tout mon temps et toute mon énergie, maintenant, je pense déléguer les travaux. Malgré de moins bons rendements, j’espère passer à la vitesse supérieure.
      Pour ce qui est des emprunts, 110% c’est ma politique, de façon à profiter au max de l’effet de levier du crédit, (et je sais pas vous mais moi je préfère utiliser autrement mes futures économies ;-))

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  3. Greg

    Il faut que tu calcules la rentabilité nette au moment de la vente et combien de temps il faut pour avoir cette même rentabilité en location. N oublis pas que tu nous a fait une vidéo sur le temps !
    En plus avec une partie de l argent tu peux faire plaisir ta famille et l autre tu peux réinvestir

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  4. Christian

    Bonjour Jean Christophe, cela m’étonne de toi ou alors je n’ai pas tous les éléments pour ma réponse .
    Tu a certainement fait un prêt pour ce bien avec également le financement des travaux et comme tu fais partie des gourous de l’immobilier ( Anicette, Yvon, Fouque, Seban, Haudiquet, etc etc ….) tu as du y inclure les frais de mutations et de notaire soit du 110 %.
    Ta banque à certainement pris une hypothèque sur ce bien pour garantir la créance.
    Au final l’immeuble appartient à la banque ou l’organisme prêteur, donc si tu vends une cote part, ton prêteur va récupérer une partie de la mise par une levée partielle d’hypothèque. En sus te connaissant et étant dans le même cas , tu as du faire un certain nombre de travaux toi même sans ventiler les factures, lot par lot d’appartement, le fisc est en droite de te faire des noises …..
    D’aprés mois , il te restera seulement la plue value net d’impo sur ce dossier mais je suis prêt a en débattre ou alors d’apprendre …..

    Achat + notaire + travaux ( 175000 + 80000 ) = 205000
    Revente d’un lot = 75000
    Quote part banque 280 / 205000 * 80 = 59000
    Plus value 34.5 en déduisant les travaux 6000
    Quoite part de remboursement de capital déja effectué : 1000
    Bénéfice net : 12000 €

    Nb les calculs sont fait à la « va vite » mais c’est pour te montrer l’esprit , tous cela ce vérifie dans l’acte d’achat et les conditions de ton prêt, élément que tu nous a pas exposé mais qui sont déterminants.
    Bien entendu toutes contradictions sur ce sujet sera bienvenues

    Christian

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Christian, ‘Gourou de l’immobilier‘, tu me fais rire… Le calcul, mon notaire le fera certainement mieux que moi! ( j’en saurai plus jeudi.)
      Quoi qu’il en soit, vendre n’est pas qu’une histoire de bénéfices. A la limite, peu importe si je ne fais pas de marge. j’ai besoin de davantage de fonds pour réaliser mon second projet, non pas que mon projet au départ soit mal préparé, simplement parce qu’entre temps, j’ai décidé de davantage déléguer (https://youtu.be/hwZvWnytvN0)
      J’ai de plus en plus de clients que j’accompagne à un tarif horaire largement supérieur à celui d’un artisan. Il me faut pouvoir dégager plus de temps pour développer cette branche.
      Je ne pense pas avoir d’hypothèque, puisque le prêt « Casden » (resèrvé surtout aux enseignants) propose sa propre garantie en interne.
      A propos des travaux déclarés au fisc, j’ai bien spécifié mes factures pour chaque appartement. Le plus gros étant dans le T4 en vente.
      Pour la copro, faut bien avouer que je ne suis pas fan de ce genre de complications, j’espère que n’ayant rien en commun avec les autres logements(ni entrée, ni jardin) il sera possible de s’en passer ? Mais je ne me fait pas trop d’illusion…

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      1. Christian

        Bonsoir Jean Christophe, je me reconnais dans ta situation , j ‘ai encore deux lots d’appartement à finir, monter une formation en web marketing , faire de l’affiliation et géré mon quotidien d’agent immobilier. J’ai bien compris qu’il y a de l’argent a se faire dans d’autres domaine connexe à l’immobilier, tu le fais bien avec l’affiliation de Fouque et d’autres experts plus ou moins compétent en marketing web ou métier , je te laisse deviné ou je place Fouque…..
        En ce qui concerne le conseil, je demande à voir, j’ai peut être trop l’habitude de les donner gratuitement, tant mieux si tu monétises.
        Seul le résultat compte ….
        Tiens nous au courant de ta décision et de ton résultat financier

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  5. Christian

    Et en sus tu ne seras plus le patron chez toi cela veut dire règlement de copro, AG, au mieux un syndic bénévole ….

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  6. pierre-eric

    Bonjour Jean Christophe,
    Je suis aussi investisseur avec actuellement un immeuble de rapport (et bientôt deux j’espère). Je me suis aussi posé la même question à plusieurs
    reprises et à chaque fois j’ai fait machine arrière.
    L’intérêt pour moi d’un immeuble est d’investir en pleine propriété et donc etre le seul décideur. A partir du moment où l’on vend un appartement on est plus libre chez soi et on doit commencer à composer. Ce n’est pas non plus le drame mais la situation est quand même très différente.
    Il faut aussi réfléchir et se mettre à place d’un acheteur (donc si un jour tu veux vendre l’immeuble); est-ce qu’un acheteur serait intéressé par un immeuble sans avoir la pleine propriété; moi personnellement c’est un non direct et je ne visite même pas.
    Tu dis: « Mais que restera t-il de mon immeuble, sans ce t4 ? Quelle sera sa valeur locative ? » ce n’est pas une question de valeur locative mais une question de valorisation à la revente. Le fait qu’il y ait une division sur un appartement ne change pas pour moi la valeur locative mais plutôt la valeur de revente.

    Faire une division avec toute la lourdeur de faire une copropriété, les démarches, le notaire, … pour ne s’arrêter qu’à un seul appartement c’est un peu commencer la travail sans le finir 🙂 . Pourquoi tu ne diviserais pas l’intégralité de ton immeuble et en vendre plusieurs ?. Le cash récolté te permet de réinvestir dans un autre projet de plus grande ampleur en respectant tes nouveaux objectifs: délégation les travaux, …
    Ce scénario permet d’abandonner définitivement l’immeuble et ne plus attendre de le vendre dans le futur. Rien n’empêche de conserver un ou deux appartements si besoin.

    Voila une petite réflexion dominicale qui est aussi pour moi en même temps 🙂

    Bon courage

    PS: Si tu le fais tiens nous au courant car je serai intéressé de connaitre le montage pour ne pas etre requalifié « Administrateur de biens ».

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Pour le coup, c’est clair que la requalification en marchand de bien me pend au nez !
      Mais j ‘avoue que c’est une alternative dont je vais parler à mon notaire. j’aime bien la possibilité de pouvoir lâcher du lest quand je veux . Par contre l’immeuble nécessite des travaux ravalement, peurt être à entreprendre avec un partie des bénéfices du t 4 vendu ?
      C’est ce qui rend l’immobilier passionnant, le nombre incalculable de choix et de direction que vous pouvez emprunter !
      Surtout que cette expérience peut enrichir ma culture immobilière (de la à proposer une petite formation basée sur cette expérience, il n’y a qu’un pas…;-))

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      1. Cédric

        Pour te voire requalifier comme marchand de bien, l’administration fiscale doit prouver 2 choses:
        – la volonté d’enrichissement (de spéculation)
        – la récurrence

        Pour le premier point, je pense qu’il te sera facile de démontrer qu’à la base tu voulais conserver cet immeuble (cet article pourrait d’ailleurs t’y aider )
        C’est simplement de la gestion de ton patrimoine.

        Pour ce qui est de la récurrence, je pense que tout dépend du rythme auquel tu vas vendre les lots.

        Mais je rejoins Pierre-Éric dans sa réflexion: il te sera certainement difficile de revendre immeuble en copro (tu l’achèterais toi ? )
        Autant envisager de créer directement toute la copro et de tout revendre directement.

        Bonnes réflexions… (noeuds dans la tête )

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  7. DANIEL

    Bonjour,
    Vous ne serez pas requalifié en marchand de bien pour une opération de revente ponctuelle, il n’y a pas vraiment de risque de ce côté là. Le principal danger est, comme il a été évoqué plus haut, le fait de devoir créer un copro qui sera rédhibitoire pour un investisseur si vous êtes ammené à vendre l’autre partie de l’immeuble. Je pense donc qu’il faut, soit tout découper pour une éventuelle vente en lot séparés ou bien ne pas découper du tout ( donc pas de revente du T4 ).

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  8. Christian

    Bonjour
    Quand est il au final, création copro, revente d’un lot , remboursement du prêt ? Merci de compléter ou de finaliser cette publication
    Christian

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