Retraité à 45 ans grâce à l’immobilier

Retraité à 45 ansDimanche dernier, Nous avons été accueillis chez Pascal et Isabelle. Ils nous racontent leur histoire, un parcours impressionnant ...lire la suite

Retraité à 45 ans, c’est la magie de l’effet de levier !

-Comment vous est venue l’idée, d ‘investir dans l’immobilier ?

-Facile, lorsque nous avons reçu notre décompte pour la retraite. En tant que commerçants,  notre régime n’ est pas le plus avantageux… Ma femme et moi , après 10 ans de cotisations, avions droit à 120 € pour ma part et 17 € pour mon épouse ! On s’est dit qu’il était grand temps, de faire quelque chose, c’était il y a 6 ans.

Nous avons acheté, à crédit notre premier immeuble.C ‘était un ancien bâtiment public, de 220 m2. Dans un village, à 2 pas de chez nous et proche d’une plus grande ville. Le projet était de le diviser en 4 logements un T1, un T2, et deux T3.

– C’était un projet ambitieux, comment pouviez vous être sur de trouver des locataires ?

-C’est un peu le hasard, nous ne maîtrisions pas tout. Autodidactes en immobilier comme en métiers du bâtiments, nous avons appris sur le tas. La seule chose sûre, c’est que les offres de locations y étaient quasi nulles . Rapidement nous avons su que le projet marcherait, grâce  aux curieux que venaient voir l’avancement du chantier, et se montraient intéressés par les appartements !

– Comment saviez vous à l’avance que vous obtiendrez les autorisations nécessaires, à une découpe de maison en apparts ?

Quelles autorisations ? pour moi la méthode est simple : lorsque je visite un bien,  je compte le nombre de portes. deux portes, deux apparts, trois portes, trois logements etc… De cette manière je simplifie au maximum les demandes administratives . Pas de modification de façade, pas de déclaration de travaux, encore moins de permis de construire.Il n’y a pas de changement de destination, on passe de:  habitation à habitations. Pour transformer une boutique comme souvent en ville au rch, c’est plus compliqué. De plus, l’administration nous tombe dessus, avec l’obligation de créer 2 places de parking , par nouveau logement. Si c ‘est impossible il suffit de payer une taxe qui financera les parkings  publics: souvent 4500€/place. Il existe heureusement des alternatives pour ne pas payer ces 9000€/appart  de taxes …

– Les seules demandes effectuées ont été le consuel ERDF, et Les Télécom, ce qui est déjà suffisamment compliqué !

Combien avez vous acheté,  comment avez vous financé l ‘immeuble, sur quelle durée…

-Nous avons empruntés la totalité, achats, F.N et travaux. Au total 103 000€ pour l’achat et 40000€ pour les travaux. Je ne sais pas si on à bien fait mais nous avons souhaité un crédit sur 10 ans.

-Il suffit de lire le titre de l’article pour comprendre,  que vous avez bien fait. Un prêt sur une courte durée présente deux avantages: payer moins d’intérêts et surtout, se débarrasser rapidement de votre crédit.  pour profiter pleinement de vos loyers. Le seul problème, c est que vous devez pouvoir vivre sans compter de revenu locatif , pendant 10 ans. Tout dépend de la situation personnelle de chacun.

Comment avez vous géré le remboursement du crédit le temps des travaux ?

-Chaque mois nous ne remboursions qu’un faible intérêt ( comme un prêt relais)

– Vous ne remboursiez pas le capital, c’est en quelque sorte de l ‘argent perdu ?

-Oui et non, très rapidement, le premier logement à été loué, ce qui a permis de rembourser une bonne partie de notre prêt .Comme nous remboursions uniquement le  prêt d’achat, dés que le deuxième appartement, à été loué, nous avons commencé a dégager du bénéfice. Nous avions 3 ans pour utiliser notre crédit travaux.

– Ca parait facile ! quelles sont les difficultés que vous avez rencontrés ?

– il ne faut pas croire que ça c ‘est fait tout seul ! Pendant deux ans, j ‘ai un peu mis ma vie entre parenthèse. Mon travail, plus les travaux qui occupaient tout mon temps libre, week-end, vacances… mais dans la vie,on a rien sans rien.

La réussite est encore plus appréciable si l’on s’est donné du mal… il faut croire que ça ne vous a pas découragé, puisque vous ne vous êtes pas arrêté en si bon chemin ! 

–  Pour notre deuxième opération, nous étions déja un peu plus expérimentés . Par exemple, j ai pu fixer un prix au m2 pour mes rénovations:  En refaisant tout, murs bien  isolés, cuisine équipée, en changeant les fenêtres, le prix moyen au m2 est de : 275€

 

Notre deuxième immeuble se situait dans dans une petite ville proche de chez nous.Nous l’avions déjà repéré lors de l’achat du premier, puisqu’il était déjà en vente . Souvent, un propriétaire dont le bien est en vente depuis longtemps est plus disposé à baisser. Il était affiché à 98 000€ . Nous avons fait une offre à … 45 000!  l ‘agence pensait que c’était peine perdue. Ben non ! c’est passé à 45 000 €, nous avons empruntés sur 8 ans, pour faire un T1 et un T4.

Comme quoi il faut toujours essayer. Parfois il faut aller à l’encontre des agences, qui peuvent faire de la « rétention d’offre » . Dans ce cas, menacez les, de passer en direct.Voilà une des clés de votre réussite  : bien acheter .

– Pour évaluer la demande locative, nous avons publié deux fausses  annonces, ( des photos de logements dans notre premier immeuble). Publiée le soir, le lendemain matin nous avions 3 appels pour le type 2 et  1 demande au bout de quelques  jours pour le type 3 !

 Mis à  part le nombre de portes,  pour diviser votre logement, comment définissez vous les surfaces pour vos apparts ?  Par ex, dans 80 m2 vous pouvez faire :  Deux T2 mais aussi un T3 et un T1…?

– J ‘ai constaté que faire des logements trop grands n’est pas rentable. Un type 4 se loue presque au même pris qu’un type 3. Mais vous aurez affaire à une clientèle plus exigeante pour le T4,  qui voudra pour ses enfants un jardin, un garage...Nous avons  opté pour un T4 et un T1.

– C’est sur. Il faut quand même prendre en compte une plus  forte rotation dans les petites surfaces(turn-over), avec davantage de périodes de vacances locatives. En général, plus le logement est grand, plus votre locataire reste longtemps. 

 Une fois terminé vos 2 immeubles, quel  était le bilan financier des opérations ?

– Nous remboursons 1500€ d’emprunts, pour un loyer de 2300€/mois.

– C’est un rendement impressionnant, c est ce que beaucoup obtiennent, mais avec un prêt sur 20 ans !

J’imagine que jamais 2 sans trois ?

-Exact, nous nous sommes intéressés, à un troisième bien. Un immeubles dans une petite ville avec … » 7 portes » .  Déjà vendu à 180 00€, faute d’obtention de crédit, il a été remis en vente à 135 00€. Nous avons fait une proposition à 75 000€, finalement accord a été trouvé  à 85 000€.

-La banque vous suivait pour un projet supplémentaire ? surtout avec des durées d’emprunt si courtes !

-Presque, nous avons du rallonger un des 2 prêt, de 3 ans pour que ça passe, et faire un crédit sur 20 ans.

Pas mal , c ‘est un bon compromis, d’opter pour différentes durées de crédits. De cette façon vous cumulez :  cash-flow immédiat, et au bout de 8 ans plus de liberté avec un emprunt  terminé.

– Chose incroyable, au moment de l’étude de notre dossier, il y a eu une erreur . Le banquier à omis,  de mentionner les loyers perçus d’un immeuble( 1500€. ) J ‘appelle inquiet pour le préciser, la secrétaire me dit « ah ben trop tard !  mais c’est bon c’est passé ! »En fait notre dossier est passé avec un taux d ‘endettement à 68% !!!

-Quel sera votre loyer pour ce 3 ème bien ?

2600€ de loyer pour 1050€  de remboursement sur 20 ans (plus 3 ans de travaux soit 23 ans )

– Combien d’appartements devaient être loués pour assurer le remboursement du crédit ?

-A  partir de 2 T3 et un T2, le projet était équilibré.

– Là encore j ‘imagine que vous avez rencontré des difficultés ?

Effectivement, je n’ai pas pu créer mon 7 ème appartement, dans les combles, à cause des normes. ERDF  m’imposait une colonne montante pour alimenter le compteur, traversant les apparts du dessous . Pour France Télécom, la tâche n a pas été simple non plus. comme pour ERDF, il existe un consuel pour du collectif ( c’est à dire plus de 3 appartements). Ils demandent une étude d’env 1500€ . Vous devez ensuite  payer 600 à 700€ par appartement ! J ai refusé de payer, puisqu’il existait déjà 2 lignes, et que l’immeuble comportait 2 numéros.  J ‘ai  en fait juste ouvert que 2 lignes par lot pour faire d’un coté :  trois t3, et un T2 et deux t3 de l’autre. c’est donc pas du collectif … ouf

La vie est pleine d’imprévus, notre projet à pris du retard à cause d’un drame…

Nous avons sympathisé avec un jeune couple d’auto-constructeurs, qui bâtissaient  juste à coté . Seulement voilà,  mon ami est décédé au début de son chantier, laissant sa femme et ses enfants complètement démunis ! C ‘est moi qui ai finis son chantier.

– C ‘était un boulot pour Marc Emmanuel ça ?

– C’est exactement ce qu’on à fait, on a contacté l’émission  » Tous ensemble. » Il ont d’ailleurs répondu ! mais 9 mois trop tard. Les travaux étaient trop avancés.

L’accumulation des chantiers, la perte d’un ami, ça a été une période très difficile à traverser. Je donne ce conseil à tous : « Attention au surmenage… »

– Quel est le bilan de vos opérations et comment envisagez-vous la suite ?

– L’avantage d’avoir fait autant de  travaux, c’est qu’en 6 ans, nous n’aurons pas payé de CSG, CRDS, car nous avons toujours déclaré du déficit. Dans 2 ans, j’aurai 45 ans,  nous vendons notre entreprise , remboursons une grosse partie de nos emprunts et pourrons profiter de  notre retraite . Il nous aura fallu 8 ans pour gagner notre indépendance financière !

 – Vous allez vous ennuyer à la retraite, même pas un petit investissement en vue ?

Pour quoi faire ?  ça ne m’intéresse pas d’être le plus riche du cimetière...

– Merci à  Pascal et Isabelle qui ont atteint leur objectif en 8 ans seulement . Voilà comment une histoire bien menée peut vous amener à la liberté. Car l’indépendance financière , c’est pas une quête de richesse, mais une quête de liberté.


Vous vous intéressez à l ‘achat d’un petit immeuble de rapport, ou projetez de diviser un grand logement ?

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16 réflexions au sujet de « Retraité à 45 ans grâce à l’immobilier »

  1. tygrafy

    Et la suite de l’histoire ?
    Combien cela leur rapporte cet investissement ?
    Est-ce qu’il sont fait d’autres investissements ?
    Est-ce qu’en 6 ans, ils gagent déjà de l’argent ?

    Merci d’avance pour la suite.

    Répondre
  2. ludo

    Bonsoir j’arrive un peu tard mais l’histoire de la transformation d’un local commercial et le lien avec le parking …? j’ai du mal a comprendre ?
    Quelqu’un peu me donner des infos ou un lien
    Merci
    Ludo

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Bonsoir Ludo
      Ca peut paraître étrange de devoir créer 2 places de parking si tu transformes une boutique par exemple en studio. Les clients du magasin avaient certainement déjà eux aussi besoin de se garer! Mais on est obligé de pouvoir garer sur son terrain 2 véhicules en cas de changement de destination (un bien transformé en habitation) Si vous n’avez pas de terrain, il vous faut vous acquitter d’une taxe pour que la ville finance des parkings! heureusement il existe des tangentes, comme louer à proximité des boxes.

      Répondre
      1. ludo

        Bonsoir jean christophe
        Merci pour l’info
        C’est vrai que c’est bizarre ,
        L’amande est valable même si tu as un numéro de siret ( et du coup tu est une société )
        Ludo

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Oui, rien à voir.
          Toutefois, chaque ville n’applique pas le même règlement et le prix diffère (en moyenne 4500€/place). Chez nous il y avait une tolérance, afin de faciliter le développement des logements, aucune taxe n’était exigée. La décision d’appliquer cet impôt n’a été prise qu’il y a trois ans, evidemment juste pour ma pomme 🙁 …
          Donc bien se renseigner auprès de votre mairie pour éviter les mauvaises surprises.

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          1. Anonyme

            Ok merci justement je vais visité un local commecial dont la mairie a refusé le changement de destinataire pour y faire un appart …donc ma question est la suivante
            Si je loue que ce qui se passe ?
            ludo

          2. jean christophe griselin Auteur de l’article

            Salut,
            Tu veux louer un local commercial en appartement alors que la mairie a refusé la demande de changement de destination ?
            Ce serait à mon avis la dernière chose à faire !
            Déjà Est-ce que ce logement t’appartient ?

            1- Si tu envisages de l ‘acheter et que la demande pour le louer en local commercial est faible, laisse tomber.
            2-Si tu es déjà engagé, alors demande les raisons qui motivent le refus de la mairie. Tu trouveras peut être un arrangement (logement social, adapté norme handicapé…) Sinon, tu peux créer un local commercial « COUP DE COEUR » pour booster la demande. Souvent La solution pour transformer un investissement non rentable en véritable poule aux œuf d’or !
            bon courage.

  3. ludo

    Salut jean christophe ,
    Le local a été transformé en appart loué en courte durée malgré le refus de la mairie car il est situé dans une zone commerciale .
    Le local est a vendre ( a cause du refus de la mairie …je pense )
    D’aprés une source fiable c’est possible de le loué … mais j’ai pas d’autres infos .
    Merci a toi

    Ludo

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      C’est risqué mieux vaut espérer que personne ne s’en aperçoive !
      Je sais que dans les histoires de construction sans permis, l’état peut exiger la remise en conformité (ici la démolition). Et en attendant, le propriétaire se voit attribuer une amende journalière dissuasive. Réaliser des couteux travaux de transformation, pour un logement dont la location est interdite, je trouve l’attitude de l’ancien proprio « limite kamikaze »
      Si le logement est dans une rue commerçante pourquoi ne pas le louer à un commerce ? (c’est intéressant au niveau de la taxe d’habitation.)

      Répondre
    2. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Pour faire de la location saisonnière, tu as besoin d’un bail commercial ! bonne nouvelle c’est justement celui qui couvre le local que tu convoites.On appelle location saisonnière, un logement qui ne sera pas la résidence principale du locataire. La seule obligation récente pour les propriétaires réside dans une déclaration à déposer à la mairie où est situé le meublé de tourisme, c’est la que le bat blesse! Dans beaucoup de villes, les municipalités voient d’un bon œil ces reprises d’activités, pas chez toi semble t’il !

      Répondre
  4. ludo

    Ici ce n’est pas la même rentabilité pour un commerce que pour la courte durée. ( x 3 ) c’est une zone a forte demande
    Il semblerait qu’un local commercial pour une activité commerciale de location saisonnière fonctionne ( à confirmer )
    Merci a toi

    Ludo

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Quelle taille fait ta boutique, ça se trouve la mairie accepterait un local mixte ? c’est à dire un petit coin dans l’arrière boutique, (s’il y a une fenêtre )pour loger le proprio du commerce ?

      Répondre
  5. Martin

    Bonjour,
    Quelle serait votre stratégie d’investissement si vous disposiez d’un capital de 100 000e.
    Dans quel type de bien, dans combien de bien, avec quel apport …?
    Pensez-vous qu’il est possible de toucher environ 1500e tous les mois en investissant dans l’immobilier locatif ?
    Merci,
    Cordialement,

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Martin, merci pour ta question…
      Alors si moi, demain j’avais 100 000€ je pense que je ferais 3 opérations consécutives avec par ex: 3 achats de petits immeubles de rapport en province de 150 000 à 300 000€ Avec à chaque fois 33 000€ d’apport si nécessaire pour financer une partie des rénovations.
      je choisirai des biens déjà rentables avec des locataires en place(ça existe). A chaque départ de l’un d’eux, une rénovation permettant booster le rendement. Autrement dit grâce à cet apport et la stratégie du coup de cœur, il n est pas impossible de créer ton indépendance financière en 3 ans!

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