Négocier son investissement immobilier

Négocier son investissement immobilierFranchement, vous  pensiez que j'allais m'arrêter en si bon chemin ? Vendredi dernier, visite d'un nouvel immeuble de rapport ... Un petit immeuble dans une ville de quelques milliers d'habitants. Il est situé dans une grande rue, comporte  deux logements : un T2 et un T3.  Proposé à 96 000€ , vous allez voir comment passer de 8 à 14% de rendement brut ! "lire la suite"

Négocier son investissement immobilier,  jusqu’ou aller ?

Il est proposé à 96 000€,  rapide calcul  du rendement :

Prix d’achat 96 000 + frais de notaire (8%) 7680€ + rénovation coup de cœur 6000€ :  le bien revient à 109880€

le rendement brut serait alors de 12 mois de loyers (env de 8640€ )x100  /109880€ = 7,8%

Vous allez me dire c’est pas mal… mais pour quelqu’un qui se vente de décrocher des rendements à 14% !

Ok vous en voulez plus ?

Cherchons un peu mieux. La même annonce mais postée par le propriétaire trône fièrement juste quelques lignes en dessous celle de l’agence, prix de vente 80 000 €

Là ça mérite que je m’y intéresse de plus près , rapide calcul : rendement brut : 10%

Vous croyez qu’on peut faire mieux ?

On convient donc d’un rendez-vous pour étudier les possibilités.  J’en profite pour rendre visite à Isabelle et Pascal, un couple d’investisseurs dont le chantier se situe deux rues plus loin. J’écoute attentivement leurs recommandations : quartier, demande, surfaces recherchées, standing, et bien sur prix de vente. Rien de tel pour sonder le marché que quelqu’un qui est déjà passé par là !

Mais comme une des premières qualités d’un investisseur est la curiosité, ils ne résistent pas longtemps à la proposition de m’accompagner pour cette visite.

Visiter en force, un atout pour la négociation :

Un vieux monsieur très gentil nous attends à la porte, son fils ne va pas tarder. « Je vends parce que j ‘ai arrêté de louer depuis 8 ans, j’en avais marre de payer 1000€ de CSG ou chez pas quoi.. » Vous imaginez bien que 8 années d’inoccupation laissent des traces, un rafraichissement s’impose !

Mmh ok … Déjà un argument en ma faveur, ce bâtiment vide leur coûte cher.

Surprise !

La bonne  nouvelle se trouve dans les communs : Un troisième compteur EDF existe comme les combles sont aménageables, voici de quoi booster mon rendement, en créant un troisième logement ( sans compliquer les démarches du consuel d’EDF .)

Mais le souci est une dépendance (magnifique) qui menace de s’écrouler, alors que faire ? La restaurer, l’abattre, en faire une maison ? Négocier son investissement immobilier

 

A ce stade, inutile de faire trop de projets, à partir du moment où sur le papier, il existe une solution rentable, il faut foncer, on aura le temps d’améliorer tout ça par la suite.

 

Alors quel rendement imaginez-vous ?

Disons 15 000€ pour refaire le toit de la dépendance, 20 000€ pour créer un t2 sous les combles… et au passage un loyer de plus de 320€ . Mais à cause de la dépendance le rendement stagne autour des 10%

 

Une négociation rondement menée :

Mais il reste la négociation et  je réalise à quel point il peut être utile de visiter à plusieurs :

-Nous étions quatre avec mon fils et mine de rien, on voit beaucoup mieux avec 4 paires d’yeux .

–  Pendant la visite, Isabelle « qui n ‘a pas la langue dans sa poche » n’a pu s’empêcher de faire des comparaisons: « Nous on acheté à 200 m, le même prix que vous vendez,  sauf qu’à ce prix là on a eu 4 fois plus de surface… »

Un argument de poids pour la négociation !!!  D’autant plus fort qu’il vient d’une tierce personne.

En discutant avec le fils du propriétaire, il semble découragé.  Aucune agence n’a bougé (En même temps si les 2 annonces sont sur le même site mais l’une à 16 000€ de plus, c’est pas vraiment étonnant). Le notaire n’a pas fait mieux, et après les rares visites , les gens n’ont même pas répondu… Mmh ok merci pour ces infos.

 

Ce matin j ‘ai donc rédigé une offre :

Mon mail a été rédigé à l image d’une page de vente. C’est à dire que j’ai d’abord exposé mes arguments et proposé l’offre  mais pas sur la même page (en pièce jointe), une fois les arguments assimilés… (sauf qu’ils sont plusieurs héritiers et qu’entre eux, la communication du prix sera plus directe. Mais si déjà, un des frères est convaincu…)

Bien entendu, dans ce mail j’ai justifié mon offre sans pour autant oublier de les remercier pour la visite.  J’ai précisé que le grand-père avait fait du bon travail dans cette maison et qu’on voyait qu’il était ancien menuisier.

De cette façon, je fais en sorte que mon offre soit motivée par des  arguments uniquement techniques et détachés de l’affectif .

En gros c'est : Vous avez vraiment un bien intéressant, fait avec passion je ne remets pas ça en cause seulement voilà :

En tant qu'investisseur, j ai des problèmes à résoudre avant de pouvoir y loger quelqu'un : (Peu de demande locative, toit, dépendance, rénovation...)

Donc pour que mon investissement soit rentable , je ne DOIS PAS dépasser ce montant...


J’ai donc fais une offre à 40 000€ ! C’est osé, mais je n’ai rien à perdre, si ce n’est pas ce bien j’en trouverais un autre. Ca peut aussi ouvrir la porte à une contre proposition (ou la fermer complètement…)

Pour info, le rendement serait alors de 14.7% soit  sur 22 ans, un loyer perçu de 1040€ mensuel, pour un crédit à rembourser de 400€

Bien entendu, en province, tous ces calculs ne sont réalistes que si vous réussissez à trouver un locataire ! C’est pourquoi toute ma stratégie repose sur un seul concept : « Créer le coup de cœur ! »

Affaire à suivre…


Dimanche, j ai reçu un mail me demandant de justifier la nécessité d’effectuer certains gros travaux,  précisant qu’il comprenait ma position !

Peut être une ouverture à la négociation ?

Ce matin nouveau mail  du vendeur :  « voir la réponse du vendeur en vidéo : »

bouton

 

8 réflexions au sujet de « Négocier son investissement immobilier »

  1. Pascal

    …Salut JC.

    Si les proprietaires refusent ton offre, nous laisserons passer deux ans ( le temps de finir les appartements à deux rues du bien que nous avons visité avec toi) et ferons une proposition a……..20000€.

    A bientôt.
    Isabelle et Pascal.

    Répondre
  2. Franck

    Bonjour Jc
    Bravo pour ton approche de la négociation
    Ne pas rabaisser le vendeur, le problème vient de moi (petit budget) trouver un locataire
    Et surtout écouter le vendeur, c est la meilleur source d info pour faire une proposition.
    Reste trouver des locataires, tu te bases sur quoi pour faire un calcul de rendement avec 12 loyers qui tombent
    En plus du coup de coeur of course
    Je suis curieux de connaître la suite

    Bonne continuation
    Franck

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Franck pour ton commentaire,
      Ecouter ce que le vendeur a à dire est primordial. Il y a une phrase que j aime bien qui dit que :

      si l’on a 2 oreilles et une bouche, c’est pour écouter 2 fois plus que ce qu’on parle …

      Mon calcul de rendement est simple, bien sûr, il s’agit du rendement brut donc moins réaliste que le rendement net, toutefois, il a le mérite d’être facile à calculer.

      Ce qui compte, c’est d’utiliser toujours la même méthode de calcul, pour comparer les logements entre eux.
      j’additionne 12 mois de loyers x 100 que je divise par le prix d’acquisition (achat + agence + notaire + travaux urgents.)
      Le banquier lui compte différemment, pour déduire les charges, il ne prends en compte que 70% de votre loyer.

      Ne te fais pas trop d’illusion pour la suite. Je sais que mon offre a peu de chance d’aboutir. Mais en écivant cet article, j ai voulu montrer que ce qui compte avant tout, c’est de multiplier les offres. Tant pis si beaucoup tombent à l’eau. Parce que, le jour où enfin une offre passe, vous êtes certain d’avoir fait une excellente affaire!

      Quoi qu’il en soit, NE JAMAIS FAIRE UNE OFFRE EN FONCTION DU PRIX AFFICHE, LE SEUL PRIX QUE VOUS DEVEZ PROPOSER EST CELUI QUE VOUS AVEZ CALCULE EN FONCTION DU RENDEMENT CONVOITE !

      Répondre
  3. Franck

    Tout à fait d accord avec toi Jean Christophe. on oublie souvent qu’au final c’est nous qui décidons du prix que l’on va donner.
    Apres le refus de ta proposition, tu ne lui as pas demander de nouveau à quel prix il était prêt à te faire.
    Parfois dans ce cas le vendeur se positionne sur ta proposition et cela peut réserver de belles surprises.

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Une chose est sûre, ce n’est pas un achat coup de cœur, comme quand on achète sa résidence principale, donc pas de regret à avoir si l’offre est refusée, des biens en vente ça n’est pas ce qui manque.
      Et puis parfois, malgré un refus, le bien est toujours sur le marché un an après, et le vendeur casse le prix !

      Répondre
      1. pascal

        A ce jour le bien est toujours en vente
        Le prix?…
        50000€ (négociable)
        Quand je te disais que je l’aurais à 20000€, je ne rigolais pas….
        A suivre.

        Pascal et Isabelle ( les « jeunes » rentiers)

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Arrêtez de me tenter, je vais quand même pas acheter 2 immeubles à la fois ! Comme quoi ma proposition à moins 50 n’était pas complètement loufoque, elle était juts 6 mois trop tôt !
          c’est important de savoir que le temps est notre allié et qu’il ne faut pas oublier de relancer les vieilles offres. Je sais que c’est ce que vous avez fait avec 2 biens en vente en même temps. Vous en avez acheté et retapé un. Une fois terminé, le deuxième bien toujours en vente, n’ayant pas trouvé acquéreur, vous l’avez simplement acheté une bouchée de pain !

          Quand j’ai les clés à Sablé, je compte sur vous pour avoir votre avis. Y a tellement de possibilités différentes que tout commence par les décisions qu’on va prendre au départ ! et 2 avis valent mieux qu’un.

          Ca avance votre chantier ?

          à bientôt

          Répondre
          1. pascal

            Oui, le chantier avance bien sur le 4eme appartement.
            Tu nous fais signe dès que tu as les clefs.
            A bientôt.
            Pascal

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.