Ne pas déléguer, le piège

sans-titreY 'a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis ... Pour la première fois depuis 22 ans,  j’ai fait venir une entreprise pour chiffrer la suite des travaux de mon immeuble. Excepté un installateur de poêle, pour profiter du crédit d'impôts,  JAMAIS un artisan n'était intervenu dans mes logements. J'avais un grand principe : Ne pas déléguer, "lire la suite"

 

si un artisan peut le faire, je dois y arriver aussi. C’était ma grande fierté.
En fait, qu’il s’agisse de travaux, ou de gestion locative, confier une tâche à quelqu’un d’autre,

  • demande d’accepter de lâcher une peu le contrôle de la situation.
  • demande d’apprendre à faire confiance
  • et pour ma part,  surtout de prendre suffisamment de recul pour ne pas vivre ça comme un échec.  Ne pas penser : je délègue parce que je suis pas capable d’y arriver seul !

Pas capable d’y arriver seul, et alors ?

Pas assez con pour y arriver seul devrais-je dire ! Qu’est ce que je ce que je cherche à prouver en bossant plus que tout le monde ?

  • prouver que je suis capable de passer tous mes week-ends à rénover ?

Ouai super !

  • montrer toute l’énergie que je suis prêt à déployer pour mettre à l’abri du besoin ma famille ?

Mais en fait c’est contradictoire, si ma femme et mes enfants ont autant d’importance que ca pour moi, vous pouvez me dire ce que je fous, tous les week-ends à bricoler ?

Ca n’a pas de sens !

Comme la plupart des investisseurs, ma préoccupation principale était d’avoir un bon rendement, vous êtes d’accord avec moi ? En fait, je me suis même pas posé la question, c’était évident que si je pouvais réduire par 2 le prix des travaux, fallait que je les fasse moi-même !

Mais en regardant autour de moi, je commence à avoir une autre vision de l’investissement immobilier. je peux vous dire que j’ai découvert que :

pas mal  d’investisseurs bien plus malins que moi qui s’enrichissent sans jamais avoir à planter un clou pour accrocher un cadre !

En fait, il parait  qu’on est le reflet  des 5 personnes qui nous entourent…

Moi qui ai passé pas mal de temps avec des  investisseurs, des blogueurs bien plus instruits que moi,   j’ai compris plein de trucs. Déjà j’ai compris qu’il est essentiel de bien s’entourer, parceque ces gens là, vont avoir on une influence positive énorme sur vous. J’ai aussi mesuré  que pour investir en immobilier,le plus important :

C’était d’abord d’apprendre à investir en soi !

Ne jamais cesser d’apprendre !  Quel que soit leur niveau, c’est impressionnant de voir les formations qu’ils peuvent ingurgiter ! Ils ont compris que  pour résoudre un problème, y suffi de profiter des conseils des meilleurs, ceux qui sont déjà passés par là et qui ont réussi à surmonter les mêmes difficultés qu’eux .

J’ai beaucoup appris d’ un client devenu ami. J’ai vu comment il fonctionnait, et ca m’a aidé à me remettre en question. C’est simple,  Depuis un an, pendant que je rénove un de mes logement :

  • lui en a acheté 3 qu’il a fait rénover, et qui sont loués en courte durée depuis 2 mois
  • il  acheté un viager
  • un garage
  • Il est parti plusieurs semaines en voyages
  • il a trouve le temps de jouer au golf
  • de suivre des  formations
  • et à l’heure où je vous parle, il  participe à un stage de 3 semaines, perdu en haut de sa montagne, loin d’internet et de nos préoccupations quotidiennes …

Alors en voyant, ça la question que je me pose, c’est :

« Y aurai pas un truc que j’ai raté ? »

Et si depuis tout ce temps j’avais utilisé une mauvaise méthode ? Une  méthode tout compte fait mangeuse de temps et d’énergie ? Difficile de remettre en question 22 ans de pratiques !

Comment fait-il ?

Donc j’ai sorti ma calculatrice pour comprendre pourquoi rénover soi-même n’était pas rentable !

1)-Prenons le cas de Jean-Christophe, qui achète un petit immeuble en province disons  … 150000 euro, (c’est pas cher).

Dans cet immeuble :

  •  il réalise lui même 50000€  de travaux.
  • il lui  faudra environ 2 ans pour faire tous-les apparts (au prix de pas mal de soirs et week ends sacrifiés )
  • mais ca vaut le coup, parce que le rendement est bon. Si par ex il touche 2400 euro de loyer/ mois. Ca fera un rendement de 14,5%
  • en empruntant la totalité sur 20 ans à 2% Ca lui fera rembourser 1034 €/mois et percevra 2400€ de loyer.
  • en gros, si je calcule comme mon banquier, lui il  prend en compte que 70% des loyers, (comme ça il anticipe les logements vacants, charges, impôts…)

Cet investissement rapportera 650€ de bénéfice net par mois !

2)-Maintenant, prenons le ca par ex d’un investisseur nommé disons Florent, qui va acheter ce même immeuble à 150000€, mais le faire rénover. Au lieu de lui coûter 50 000€ de travaux, ça lui en coûtera 100 000. Du coup le rendement dégringole à 11,5%  Mauvaise opération ?

Son bénéfice net chute à  415€  par mois au lieu de 650 !

Mais ça ce n’est que la partie visible de l’iceberg, puisque pendant que Jean-Christophe continue à rénover son  immeuble (pas encore rentable), celui de florent lui l’est déjà au bout de quelques mois seulement. Alors que JC n’a pas une minute à lui, florent a du temps puisqu’il délègue. Il peut :

  • se concentrer sur ce qui est important
  • se former
  • profiter de sa famille
  • voyager
  • et surtout continuer à investir.

Au bout de deux ans, alors que JC aura tout juste terminé ses travaux, florent aura pu se lancer dans deux autres investissement identiques !

Son bénéfice pourra donc atteindre 1245 € mensuels, son capital lui aura triplé avec 3 biens flambant-neufs.

Ces 2 années lui auront laissé le temps de se former, pour utiliser de nouvelles stratégies encore plus rentables (colocation, découpe, achat revente, saisonnier, viager…) Et par-dessus le marché, il aura eu le temps de profiter de la vie

Pendant de longues années j’ai fait l’erreur de « m’enliser » dans des travaux interminables. 

j’ y ai consacré des dizaines de milliers d’heures à vouloir trop en faire !

Et vous ?

Avez-vous le reflexe de déléguer? Demandez-vous, dans votre journée, quelles sont les tâches que quelqu’un d’autre pourrait faire à votre place. Ne gardez que l’essentiel,

  • conservez  tout ce que personne ne peut faire à votre place
  • ce que vous aimez faire
  • toutes les décisions stratégiques
  • tous les apprentissages

Et débarrassez-vous du reste !

Comme une espèce en voie d’extinction, notre temps n’est pas renouvelable. C’est notre actif le plus précieux.

Alors Ne le gaspillez pas, une  fois qu’il est consommé … il est perdu.


Partagez dans les commentaires votre expérience, savez-vous déléguer ? Dites nous ce que vous  pensez-vous de ce constat ?

15 réflexions au sujet de « Ne pas déléguer, le piège »

  1. Canta

    Merci Jean Christophe,
    Très belles paroles !!
    Très beau discour !!
    Tu me fait verser une larme
    Je suis entièrement d’accord avec toi !!
    Merci pour ce que tu fais !

    Répondre
  2. Michael

    Je suis dans le même cas que toi et le sujet que tu évoques me taraude depuis quelques mois. Je pense en faire un minimum sur les postes les plus honéreux en argent/temps ( Destruction électricite, plomberie ). Qu’en penses-tu?

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Michael,
      En matière d’investissement et surtout en matière de rénovation, il n’y a pas de mauvais choix, Il y a des choix qui ne nous ressemblent pas, mal adaptés, qui iraient pour certains, mais pas pour d’autres. Il est clair que pour débuter, plus ton rendement sera élevé et plus tu auras de considération de ton banquier pour la suite. Pour faire tes preuves, il faut parfois apprendre à relever ses manches…
      Tout dépend de la valeur de ton temps et de tes compétences. Si tu as la possibilité par ex de gagner 60€/h dans une activité parallèle, inutile de faire un travail de démolition où tu pourrais trouver quelqu’un qui te le fasse pour 3X moins ! Après, ce peut être une journée sympa, avec un barbecue ou tu invites des copains ou de la famille .

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  3. Aubry

    Bonjour Jean Christophe,
    Je suis un petit investisseur (10 apparts).
    J’aime beaucoup le style mais aussi le contenu de tes vidéos. L’apparente décontraction, simplicité, légèreté témoignent d’un gros travail de qualité.
    Bravo, merci,
    Gérald

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  4. Inno

    Merci Jean Christophe pour ce témoignage très touchant et très profond. J’ai senti beaucoup d’humilité dans tes paroles et ça c’est déjà une très grande leçons que tu nous donne gratuitement.

    Effectivement, on gagne toujours à s’entourer de meilleures personnes et nous apprenons les uns des autres.
    Au plaisir de poursuivre en visu…

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  5. jean christophe griselin Auteur de l’article

    Merci pour ton commentaire 😉
    Effectivement, si pour « devenir une meilleur version se soi-même », il ne faut jamais cesser d’apprendre, arrive un moment où il faut se remettre en question pour continuer à avancer.

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  6. Christian

    Bonsoir Jean Christophe
    Cela fait plusieurs mois voir années que je te suit, dans tes vidéos, tes conseils, moi même je rénove des appartements de A à Z , avec des résultats probant , cela plait et je mets un point d’honneur sur les finitions.
    Je comprend ton problème , je le vis et je pourrais même dire que cela me pèse , cette semaine j’ai fait du placo le matin et finaliser une transaction d’un terrain avec un promoteur qui me rapporte 24 ke d’ honoraire dans l’après midi .
    J’ai la chance d’être libre en terme de d’organisation de mon temps mais comme toi quand une affaire que tu pensais excellente devient juste une bonne affaire, il est clair que la motivation voir l’engagement décuple pour se prouver que l’on avait raison d’y aller .
    Le rendement n’est pas une fin en soi, il faut raisonner patrimoine et création de valeur, ce n’est pas à toi que je vais l’apprendre
    Il n’y a pas de honte a sous traiter, bien au contraire mais il est plus difficile de trouver le bon artisan polyvalent qui sait anticiper tout les problématiques des différents corps de métier et tenir compte de tes critères de finitions.
    Pour nous polyvalents, nous avons tellement de talents que cela devient une tare …..car aucun problème n’est insurmontable mais par contre faire de l’argent n’est pas inné , c’est comme les bloggeurs qui passe leur temps à mettre à jour leur wordpress et leur formation alors que d’autres gagnent de l’argent avec une liste de mail , va comprendre.
    Ce qui compte c’est de prendre du plaisir et de faire ce qu’on a envie de faire…..
    Christian

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      « Ce qui compte c’est de prendre du plaisir et de faire ce qu’on a envie de faire » TOUT est résumé dans cette phrase. Mais sans un minimum de stratégie, tu risques de t’enliser dans ta passion, n’oublions pas l’indépendance financière qui est à la clé…

      Pour ce qui est de l’efficacité de ton artisan, il est clair que ça demande un peu d’énergie pour trouver le bon. Plus on est compétent, plus on devient exigent. Moi par exemple, si j’ai besoin d’un conseil dans un magasin de bricolage, 9 chances sur 10 que je tombe sur quelqu’un qui en connaît moins que moi. Quand le vendeur que j ‘ai déjà attendu 15 minutes, commence par répéter ma question (histoire de gagner du temps) puis se met à lire ce qui a marqué sur l’emballage… je regrette déjà d’avoir posé la question…
      Il y a des gens, passionnés d’immobilier, qui rénovent en mettant toute leur énergie. J’ai en mémoire un voisin qui érigeait une tour ronde en pierre. Il montait pierre par pierre un mur, fait de 2 murs parallèles et entre chaque noyait une plaque de polystyrène. Un travail qui lui a pris des années. En revendant, Jamais il ne pourra se rémunérer chaque heure qu’il y a passé !
      J’ai également visité une belle bâtisse, pas vendue cher, mais coincée entre la rocade et l’autoroute ! L’acheteur aujourd’hui, à fait des centaines de milliers d’euros de travaux. La maison est magnifique, mais Pensez-vous qu’à la revente il s’y retrouve ?
      A coté de ça, en région parisienne d’où je viens, un promoteur a racheté la vieille bicoque en bois des plus anciens résidants de la rue. Il a divisé le terrain en deux et a fait construire un pavillon dans la deuxième moitié. C’était l’époque où la valeur des terrains doublait presque tous les 3 ans. Probablement plus amoureux de l’argent que de la belle pierre, lui a probablement fait fortune. en immobilier tout est histoire de stratégie…

      Répondre
  7. Guillaume

    Hello JC,
    Merci pour ce témoignage bourré d’humilité et de sincérité.
    Tu as failli me faire pleurer bordel ! 🙂
    Bon bah bienvenue parmis les investisseurs qui délèguent les travaux.
    Aucun doute, désormais tu vas cartonner.

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci, c’est gentil, venant de ta part, ce témoignage me va droit au cœur. En revoyant ma vidéo j’aurai imaginé que tu aie plutôt … la nausée qu’une envie de pleurer 😉

      Pour ceux qui ne connaissent pas Guillaume, allez faire un tour sur son site
      http://immeuble-de-rapport.fr/ c’est une mine d’or si vous aussi, un jour, envisagez d’acheter un immeuble de rapport !

      Répondre
  8. pascal

    Salut JC.

    Et bien, quelle décision.!!!
    Il est vrai qu’il est très dure de concilier les travaux dans les apparts ( le week end et les vacances), le travail « obligatoire  » et la vie de famille.
    Avant de craquer, il est parfois bon de tout remettre à plat.
    Par contre, si tu as trouvé une entreprise qui te prend seulement le double de ce que tu aurais dépensé à le faire toi même , alors il n’y a pas à hésiter.
    Pour ma part, les devis étaient entre 3 et 4 fois plus chère!!!!!???? *******
    Tu me donneras le nom de l’entreprise, je prépare ma chaise longue pour regarder bosser les gars et donner des ordres!!
    A plus
    Pascal

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci de le préciser Pascal, effectivement on sera plus proche du triple en faisant faire. Pour mon cas il s’agit juste de continuer un chantier pour lequel j’ai déjà acheté les matériaux. On peut donc déjà déduire la marge sur l’achat des matières premières. Au coût plus élevé d’un chantier sous traité, on peut aussi déduire les économies faite pour les impôts en défiscalisant.

      Répondre
  9. DANIEL

    Bonjour,
    Je suis également surpris que cela ne vous revienne qu’à 2 fois plus cher que ce que vous aviez budgétisé et prévu de faire vous même. Avec la stratégie « coût de coeur » que vous avez mis en place, et qui est, à mon sens très bonne, ce sont les détails qui permettent de louer plus cher son bien. Or, les « détails » sont énergivores pour les artisans, et donc onéreux. Pour cela, il me semble que 2x plus cher est la fourchette basse de l’enveloppe de travaux. Je suis donc impatient de connaitre si l’enveloppe de travaux prévus par les artisans est encore en adéquation avec les rendements attendus.
    Toutefois, il me semble que la décision est excellente. N’oublions pas la fiscalité dans l’investissement locatif. Ce point est souvent omis dans vos interventions. Pourtant, il est essentiel. Le fait de faire faire les travaux par des artisans vous ouvre le droit chemin au déficit foncier, et ce, pour des années, si les loyers sont judicieusement calculés. Il ne faut pas calculer la rentabilité sur l’année N+1 mais il faut aller bien au delà et ne cesser d’investir afin que les impôts fonciers des premiers nvestissements soient « gommés » par les nouveaux déficit fonciers créés.
    Bon courage pour la suite.

    A bientôt/

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci pour ces paroles d’expert. Je vous rejoint à 100%. Il est clair que le rendement sera moins bon en sous-traitant. Pour palier à ça vous pourrez jouer sur différents tableaux

      -défiscalisation
      -rapidité des travaux pour rapporter dès les premières semaines
      -du temps pour une formation approfondie, et utiliser des stratégies bien plus rentables.
      -la sécurité d’un travail pro (garantie décennales..)

      Répondre

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