Loyer impayé, aviez-vous pensé à cette solution ?

loyer impayé solutionLa fin de l'été annonce son lot de factures, qu'on a pas forcément vu venir. Les études des plus grands, les activités de chacun, les impôts, le rappel EDF...  Bref, pas toujours facile de joindre les 2 bouts ! J'en profite donc pour relancer par mail l'agence. C'est elle qui gère la Situation compliquée d'un locataire qui cumule 4 ou 5 loyers impayés! "lire la suite ou voir la vidéo"

 

 

Un locataire qui ne paye plus, le pire cauchemar d’un propriétaire ?

Pas tant que ça, grâce à la mutualisation des risques. Ici on voit l’intérêt d’avoir investi dans un petit immeuble comportant plusieurs locataires. Les bénéfices des autres logements viennent lisser un loyer impayé.  Même en imaginant le pire, disons que 2 locataires supplémentaires décident de déménager en même temps, le crédit sera encore autofinancé !  

Il y a une vingtaine d’années, dans sa saillante voiture orange, mon père qui travaille à la DDE, se fait contrôler par les gendarmes : « Papiers , assurance …. »

Mais aucune assurance à leur présenter, puisque à l’époque l’état est son propre assureur. Le gendarme, suspicieux commence à douter de ses propos. Il lui faudra un quart d’heure de discussion pour se sortir de la situation. En nous racontant l’anecdote le soir à table, il a une grosse déception: « Mais je suis bête, j’aurai du leur demander de me montrer la leur d’assurance !

Mutualiser les risques permet donc assez facilement de se passer d’une assurance loyer impayé. (Env 3.5% du montant du loyer, mais attention au délais de carence.)

Loyer impayé, les différentes solutions ?

Ça n’est pas un locataire gênant, bien au contraire et Je sais que ça n’est pas de la mauvaise volonté. Aussi plusieurs fois, on a cherché des solutions, plus ou moins efficaces...

  1. Le gel du loyer :

Bien souvent, pour un locataire ancien, l’augmentation progressive des loyers, ne représente pas la réalité du marché et se retrouve au bout de 15 ans avec un loyer plus cher !  (Un peu comme notre assurance ou notre forfait de téléphone qui ne récompense pas l’ancienneté…) L’indice de référence des loyers (IRL) se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation. (Sauf le tabac et les loyers) Cet indice s’applique aux baux conclus à compter de cette date, et aux baux en cours.(Pas besoin de signer d’avenant au bail.) Pour calculer l’augmentation du loyer, 3 critères : (non valable pour un bail commercial)

  • Le loyer actuel.
  • L’IRL du trimestre de référence concerné (publié par l’ Insee au moment de la signature du bail). Ou l’indice précisé dans le bail.
  • Et l’IRL du même trimestre de l’année précédente

Le calcul est simple:  Loyer précédent x IRL /IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer.

Exemple :  Bail signé le 01/09/2015 pour un loyer mensuel de 500€, pourra être réévalué le 01/09/2016. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2015 soit 125,25

La 1ère révision sera calculée de cette façon : 500 x125,25/125,15= 500,40 €

Et tout ce cirque pour 40 centimes ?

En fait l’indice actuel est très faible, mais pour de très anciens locataires, en place depuis 15 ans ou +, le loyer révisé peut s’envoler par rapport au marché.

 

2. proposer un étalement ?

Mais comment quelqu’un qui n’arrive pas à payer 400€ de loyer par mois peut tout d’un coup en payer 600€ ?

Une solution trop lourde pour notre locataire !

Incapable de tenir ses promesse plus d’un mois, l’agence m’a alors proposé une action en justice ! j’ai préféré appeler directement le locataire pour essayer de trouver une autre solution. je pense que l’huissier doit être vraiment le dernier recours, après avoir épuisé toute négociation !

Si c’est la seule solution, l’huissier vous demandera le décompte de loyers dûs, pour prendre le dossier en charge. Comptez 1000/1500€ pour une procédure devant le juge de référés qui durera souvent plus de 10 mois.

En cas de demande d’expulsion, la trêve hivernale risque d’augmenter ce délai  empêchant d’agir avant le mois d’avril !

 

3– Dialoguer et patienter, (la meilleure solution ?)

Je n ‘avais plus qu’à patienter encore quelque mois, puisque que deux primes allaient lui être offertes. De quoi largement rattraper le retard de loyer !

Un partie a donc été versée, mais une partie seulement …

Evidemment, j’imagine que cette prime tant attendue a du l’aider à s’acquitter d’autres factures « plus urgentes ! »

Voici comment les surendettés classent leurs factures à payer (quand ils les classent encore) ils mettent sur le dessus, non pas la plus anciennes, mais celle dont le créancier est le plus menaçant (lettre huissier, recommandé, majoration…)

 

En rédigeant mon mail à l’agence,  demandant des comptes sur les nouvelles promesses de notre locataire, j’ai insisté sur le « coté urgent » à trouver une solution, et j’ai donc terminé en disant :  je ne lui jette pas la pierre, vous savez, nous aussi, si le crédit n’était pas prélevé, on aurait parfois du mal à le payer !!!

 

Bon sang, mais c est bien-sûr, la solution c’est un virement automatique…

4 – Automatiser les paiements :

Mais comment convaincre mon locataire de me laisser son RIB sachant qu’il est illégal de l’imposer ? Qu’en plus, les négociations deviennent difficiles ? Depuis deux ou trois semaines, plus aucune réponse aux appels de l’agence !!!

En tant qu’info preneur, je décide de mettre en application ce que j’ai appris en marketing : Pour que le locataire accepte, je vais devoir lui proposer une offre irrésistible, une offre qui va résoudre son plus gros problème…

 

Quel est son plus gros problème … C’est moi !  🙂

Enfin, c’est son loyer qui prend du retard et la situation qui s’enlise.

Je vais donc  lui proposer d’en sortir et d’étaler sa dette sur plusieurs années, de façon à ce que l’objectif soit réalisable. D’autant plus, qu’en place depuis plus de 10 ans, le bail risque de se prolonger un certain temps encore !

  • Cette solution lui permet de s’acquitter de sa dette « sans s’en rendre compte. »
  • Il pourra profiter de la totalité de sa prochaine prime !
  • Il m’offre plus de régularité et un paiement « quasi assuré »… Disons moins aléatoire.
  • En contrepartie, il me faudra être patient pour récupérer mes loyers..

C’est donc motivé qu’un soir je décide d’aller frapper à sa porte.

Je vous laisse imaginer la tête qu’il a fait en ouvrant la porte, comme un gamin à sa fenêtre, pris en train de fumer sa première cigarette … Mais rapidement ce profond malaise se dissipe, ma proposition laisse place à un réel soulagement !

Le lendemain soir, j’ai la confirmation de la banque : Le prélèvement automatique a été mis en place , YES !!!

 

Plan B :

Dans mon esprit formaté d’investisseur, J’ai imaginé une autre solution qui aurait pu aider à ce qu’un loyer soit versé :

Faire en sorte que les revenus du locataire augmentent !

Proposer à mon locataire, dont le fils dans la vie active a plus ou moins libéré une chambre de  sous-louer cette chambre à un étudiant !

Cette colocation hétérogène, où tout le monde n’est pas étudiant peut laisser craindre une Cohabitation difficile ?

En fait, c’est un réel marché, surtout pour les plus jeunes. Habitants loin de leur école, Lycéens, voir collégiens, trop jeunes pour être livrés à eux même cherchent des familles d’accueil pour la semaine. Proposer une chambre, peut donc être une bonne solution pour augmenter ses revenus. Une solution qui rassure les parents soulagés de confier, leur enfant à une famille d’accueil, au rôle protecteur.

Que pensez-vous de cette solution ?  Quelles sont les autres garanties que vous connaissez ? Double caution, domiciliation de la CAF…. Merci de laisser vos commentaires plus bas 🙂

 

 

14 réflexions au sujet de « Loyer impayé, aviez-vous pensé à cette solution ? »

  1. frederick

    Bonjour,
    Je regarde ce matin la vidéo, je vois bien les 3 solutions. Le plan, c’est le plan de l’aide à son prochain. Faut pas abuser non plus… Si les personnes s’engagent, ils s’engagent, c’est le principe d’un contrat.
    Il y a aussi la solution de la sélection de son locataire non?
    Comment faire pour ne pas discriminer?
    Allez à plus JiSS
    Fred

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Fred.
      Ok le locataire c’est engagé, il a signé un contrat, mais
      La vie fait que, tenir le même engagement pendant 15 ans, c’est pas toujours un promesse réaliste. Regarde le nombre de couples qui se séparent…
      Une situation favorable pour prétendre à un logement un jour peut trés bien ne plus l’être 6 mois plus tard !
      Mon locataire est en place depuis peut être 15 ans, c’est donc quelqu’un qui a versé plus de 68 000€ ! Je devrais le mettre dehors pour quelques mois de retard ?
      Chaque cas est différent, mais j’estime que celui-ci merite un traitement de faveur…

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  2. ludo

    Salut jean Christophe ,pour moi c’est très simple les gens loueront leurs biens à l’année ou en courte durée sur des sites comme Airbnb ou autres, AVANTAGE payement quasi assuré.
    Ne pas oublier qu’avec la mise en place du TAFTA ,l’état ou de ce qui va en rester n’aura plus rien à dire.
    Déjà mi en place avec un de mes deux biens.

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  3. pierre

    Le TAFTA c’est Trans-Atlantic Free Trade Agreement qui est un projet d’accord commercial entre l’Union européenne et les États-Unis.
    Ce projet peut paraître « sympa » mais c’est la pire chose qui puisse nous arriver aux français. C’est le point final à notre vassalisation par les états unis; car bien entendu contrairement à ce qui est dit le système avantagera uniquement les états unis.
    Préparez donc vos enfants à bouffer de la merde car c’est bien de cela dont il s’agit entre autres choses.
    Par ailleurs, cet accord est actuellement négocié en dehors de tout système démocratique par des fonctionnaires non élus et les élus des pays européens n’ont même pas le droit d’avoir accès au contenu des négociations, non non je ne déconne pas.
    Les députés français et européens n’ont pas le droit d’avoir accès au contenu des négociations ou alors un accès limité dans une salle spéciale avec un temps limité pour lire ! C’est un déni de démocratie mais nous savions déjà que nous n’étions déjà plus en démocratie.

    Ludo est peut être réjouit que l’état n’aura plus rien à dire mais quand nous verrons les réels effets il sera trop tard pour pleurer et ce n’est pas une location chez AIRBNB qui changera quoi que ce soit, même si je n’ai rien contre eux et assez séduit par le concept.

    Bon revenons à cet article.
    Je suis moi-même investisseur (immeubles de rapport) et je me reconnais pas mal dans cet article.
    La négociation est malheureusement la seule solution qui reste aux propriétaires bailleurs et c’est pour moi plus
    un fait accompli qu’une réelle solution. On a cultivé en France l’assistanat et la sur-protection du locataire, il faut donc s’y plier.

    La solution pour moi (enfin le plan) est un mixte entre:
    – Sélection du locataire (j’ai cette année laisser un T2 libre pendant 3 mois en attendant de trouver quelqu’un qui me convenait, plutôt que de prendre le premier venu. A préciser que j’ai pu faire cela grâce à l’immeuble de rapport et ce qu’explique Jean-Christophe dans sa vidéo).
    – Contact régulier avec le locataire (Etre à l’écoute de ses attentes et ne pas hésiter à faire quelques gestes, travaux régulièrement).
    – Négociation quand c’est nécessaire.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Record de taille du commentaire à battre, merci Pierre !

      3 mois vide dans l’attente du locataire … Faut croire que le dicton  » un tiens vaut mieux que deux tu l’auras » n’est pas la ligne de conduite à tenir.

      Mais c’est certain, que la demande locative influence l’exigence du bailleur !

      Certains profitent du système, c’est clair, mais on ne peut pas mettre tout me monde dans le même panier ! Et faut pas oublier que c’est ce même systême qui est responsable d’une consomation démesurée. Une boulimie de conso, qui finalement plombe la capacité d’un locataire à rembourser son loyer.

      Répondre
      1. pierre

        Jean-Christophe,

        Concernant les 3 mois d’attente, pour être honnête il n’était pas en super état. J’aurai du appliquer la règle du coup de cœur.
        C’est une des solutions, proposer des apparts nickels ce qui attire de bons locataires qui le maintienne en bon état; mais rien n’est garantit bien sûr.

        Et il faut quand même positiver il n’y a pas tant de mauvais payeurs que cela.

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        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Aprés on n’est pas toujours dispo pour rénover au moment ou le locataire s’en va. Mais c’est sûr que si vous avez 2 logements dont un seulement est rénové, au bout de quelques années, la facture du logement dans l’etat est salée! Sans parler du stress de ne pas relouer :

          – Plus de turnover,
          – De plus longues périodes vacantes,
          – Un loyer plus bas,
          – Des locataires moins soigneux,
          – Pas de travaux à déduire pour défiscaliser.

          Bref il n ‘y que des bonnes raisons de s’y mettre 🙂

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  4. ludo

    Salut Pierre, je ne suis pas favorable au Tafta, j’ai même milité contre pendant des mois .Maintenant le résultat est que 95 % des gens à qui j’en ai parlé m’ont regardé avec des yeux bizarres et préfèrent rester ignorants.
    La finalité est que les entreprises seront supérieures à l’état ( enfin aux régions ) et que je cherche a anticiper l’avenir en terme d’investissement.
    En gros Uber sera qu’une manière ou d’une autre autorisé en France,et qu’en terme d’investissement il ne faudrait mieux pas acheté de licence de taxi.

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  5. ludo

    Salut Guillaume, j’aime bien ton blog au passage.
    D’après moi ( ou plutôt à mon humble avis ) par exemple aujourd’hui tu ne peux plus faire de courte durée à Paris. Et bien demain la multinationale Airbnb pourra attaquer la mairie de Paris qui’empêche les utilisateurs de la plate forme de louer leur bien en courte durée à Paris.
    Les juges qui auront à juger l’affaire seront payés par les multinationales.

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  6. pierre

    Ludo,
    Oui 95% des gens sont ignorants mais parce que tout le système médiatique est complice; il n’y a qu’à voir le niveau des informations sur les grands médias pour comprendre.
    Tu as raison c’est bien l’objectif: la main mise des entreprises et la disparition des états nations. Le modèle cible est le modèle anglos saxons et la loi du plus fort (ou plutôt du plus riche); cela commence doucement.
    Uber a en effet déjà gagné et les gesticulations des politiques ne sont là que pour la galerie; cela dit entre nous le système des taxis était un peu obsolète et un peu de changement ne fait pas de mal; sauf que là cela va être brutal, je pense.

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    1. Ben

      Où tu voit que Uber à gagné? leurs 2 dirigeants sont passé en correctionnel, normal, ils ne jouent pas avec les règles, ils trichent.
      @ Jean Christophe: je ne vois pas pourquoi le locataire va forcément payer si il paye son loyer par virement? S’il n’a plus de sous, ça ne va pas changer grand chose, non? Le coté automatique des virements est évidemment pratique, mais je ne voit pas ça comme une assurance contre les impayés!

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      1. jean christophe griselin Auteur de l’article

        Salut Ben. Non mais un virement automatique peut être présenté une deuxième fois, s’il n est pas honoré la première. Au delà, les conséquences commencent à être lourdes, et l’interdiction bancaire plane…
        Dans notre cas, l’échéance du prêt a été décalée pour tomber pile poil 2 jours après la paye. A cette date généralement, le compte est encore en positif.

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