Investissement, éviter la galère

N'investissez jamais! éviter la galèrec'est le meilleurs moyen d'éviter la galère. Ou sachez au moins où vous mettez les pieds avant d'en prendre pour 25 ans...  Nadine et Yann nous parlent de leur premièrere acquisition, et de leur erreurs de débutants...lire la suite


 

Eviter la galère en immobilier.

Bonjour, parlez moi de cet achat, pourquoi avez-vous décidé d’investir dans un appartement ?

Nous voulions investir pour arrondir notre retraite.. Notre logement principal étant bientôt remboursé, nous pensions que c’était une manière simple de placer de l’argent

Comment s ’est fait votre choix ?éviter la galère

L’immobilier ne cessait de grimper à cette époque et nous voulions investir rapidement avant que les prix ne cessent d’augmenter.. Notre choix s’est fait en fonction avant tout de notre budget, nous ne voulions pas d’un gros prêt.. et certainement un peu dans la précipitation..

A  quel prix était il affiché , et avez-vous négocié le prix ?éviter la galère

Il était affiché à 57 000 € net vendeur, nous l’avons obtenu à ce prix là mais avec les frais de notaire et d’agence inclus. Il faut dire qu’il y avait des dégâts importants en raison d’une fuite d’eau.. toute la salle de bain était à refaire.. nous n’avions pas vu cependant que les dégâts s’étendaient également au plancher de la chambre…

Avez-vous fait marcher la concurrence pour l’obtention du prêt ? souscrit à une assurance (facultative pour du locatif)

Nous avons regardé dans quelques banques les taux qui se pratiquaient. Nous nous sommes adressés à la notre pour vérifier que ses taux étaient corrects … Ce fût le cas, nous avons obtenu un prêt  dans notre banque habituelle..

Aviez-vous un apport ? A quel taux avez-vous emprunté ? Sur quelle durée ? quelles étaient vos mensualités, Quel serait le montant du loyer ?

Nous n’avions quasiment pas d’apport..  En 2007 , nous avons obtenu un prêt  à 4,20 % sur 25 ans dans notre banque habituelle..

Nous avons emprunté sur 25 ans, c’est assez long.. mais nous avions calculé qu’ainsi le loyer que nous pouvions demander était équivalent aux mensualités de remboursement du prêt.. Soit 330 € de prêt et un loyer possible du même montant…  D’autant que la mensualité était à taux fixe alors que le loyer augmenterait indéniablement…

Saviez-vous calculer le rendement brut à l’époque  et quel rendement viser pour obtenir un cash flow positif ?

Peut être 10 %, nous ne savions pas exactement.. Je sais maintenant que  nous avions  acheté avec un rapport  d’à peine 6.9%  (sans compter notre faible apport)  soit  (12 mois de loyers perçus, divisé par le prix d’achat  + frais d’agence et frais de notaire.)

Nous avons compris qu’un rendement de 7 à 8% couvrait  juste  le  loyer,  mieux valait viser 10%, pour couvrir les impôts, et les charges  . Et avec 14% de rendement (comme votre dernier investissement), les loyers perçus couvrent plus de 2 fois le crédit ! De quoi anticiper un logement vide, des travaux ou un locataire mauvais payeur.

-Avez-vous connu des périodes de vacances locative ?

Oui fréquemment !

Comment expliquez vous cela ? (situation, trop de t1 bis, vétuste, bruyant ?…)

Nous avons loué à des étudiants qui souvent  laissaient l’appartement vacant de mai à septembre. De plus l’appartement est au réz de chaussée, pas très lumineux..

-Aujourd’hui est il loué ? quelle solution avez-vous trouvé ?

Les défauts des uns pouvant être les avantages des autres : nous l’avons loué à une autre catégorie de personnes !

C’est-à-dire que le fait d’être au rez-de chaussée était au contraire un atout pour une profession libérale…

Quels conseils donneriez vous à un jeune investisseur ?

Mieux vaux être un peu initié, avant de faire des erreurs … Nous n’avons pas assez mesuré l’étendue des dégâts dans l’appartement à cause d’une fuite d’eau.. Si c’était à refaire, nous aurions fait baisser davantage son prix …

Donc vraiment vérifier l’état  même sous les linos… De plus les plombs avaient sautés dans les parties communes que nous n’avons pas bien vues.  Nous aurions du revenir faire une contre visite …  Je crois que nous avons trop fait confiance, à l’agent immobilier … Donc un conseil : bien vérifier les infos par soi même …Immobilier, éviter les galères

De même nous n’avons peut être pas assez estimé les charges de copropriété qui sont assez élevées (110 €par trimestre.) Surtout il y a eu pas mal de travaux qui d’ailleurs ne nous concernaient pas (escaliers …) dans les parties communes, que nous avons malgré tout payées..

Là aussi : se renseigner sur les travaux à prévoir dans les parties communes …

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