Investir dans un immeuble de rapport, et de deux !

Investir dans un immeubleFin août, j'ai eu la visite d'un ami, qui a le profil parfait pour investir, doublé du profil idéal pour... Ne pas agir ! Il possède de réelles compétences avec déjà une belle rénovation à son actif, et certainement une bonne capacité d'emprûnt. Mais à chaque fois, j'ai droit au même discours :"lire la suite"

 

Investir dans un immeuble !

Il me dit qu’il y pense, mais qu’il a pas vraiment  le temps. Que dans sa région, le marché complètement différent. Et puis il ajoute que pour moi qui sait faire, c’est facile !

 C’est pas faux,

  • Pourtant comment lui expliquer qu’il peut le trouver, le temps ?
  • Comment lui démontrer l’urgence d’agir ?
  • J’aimerais le convaincre qu’il peut facilement apprendre à investir
  • Et qu’il est facile d’adapter la méthode au marché local  !

Pour lui expliquer la simplicité de la démarche,  je les embarque sa femme et lui, dans la visite d’un immeuble en vente dans ma région, histoire de leur montrer … ma stratégie.

 

On découvre un immeuble avec un fort potentiel.

Ensemble, on cherche des possibilités d’aménagement, des stratégies locatives… Ce petit immeuble proposé à 145 000€ est décidément plein de charme… des poutres, un plafond haut, des boiseries, un pigeonnier, un grand jardin,  le tout en plein centre ville.

 

Si bien que deux heures plus tard je pousse la démonstration à l’extrême, puisque je fais une offre !

 

« Alors tu vois, c’est pas compliqué ? »

L’offre proposée est relativement  basse, 115 000€,  mais comme à chaque fois, puisque c’est la base de tout investissement rentable. Tant pis si elle passe pas, y’en aura d’autres… Le prix annoncé est déjà bien en dessous du marché, et contrairement à ce qu’on pourrait penser, un prix bas est souvent signe d’un vendeur pressé, disposé à une bonne négociation à venir…

C’est un bien que j’ai trouvé par hasard, puisqu’il est trés mal référencé. Annoncé comme une maison, le bien qui comporte plusieurs logements, reste invisible des investisseurs. Ce peu de visibilité est pour moi, un avantage incontestable.

Dans ma proposition, j’utilise une « startégie honnête ». Elle consiste à mettre en avant les qualités du logement, et non comme beaucoup à faire ressortir tous les points négatifs. Cette solution a pour but d’attirer la sympathie du vendeur le préparant à la discussion…

argumentaire proprio

Volontairement, le prix proposé est situé dans une pièce jointe, de façon à ce que le vendeur lise d’abord l’argumentation, avant de … Hurler.

Quelques jours plus tard, je reçois une contre offre à 130 000€, c’est déjà 15 000 € de gagnés sur le prix de vente ! Mais comme aux enchères ou au poker, il faut savoir se fixer des limites, la mienne sera de 120 000 €. Une proposition que le vendeur, pressé, finira par accepter !

 

YES ! étape 1 ok.

Il me reste maintenant un autre barrage à franchir, et pas le moindre, celui du banquier !

  • Déjà à bien plus de 33% d’endettement.
  • Mon épouse en arret longue maladie.
  • Un respect de l’autorisation de decouvert un peu … »rock’N Roll ».
  • Aucun apport, ni épargne.
  • La volonté d’emprunter également pour les travaux et les frais de notaire.
  • Un immeuble  vide de locataire, donc qui ne rapporte pas.
  • Et un report d’échéances  tant que les travaux de rénovation ne sont pas achevés.

  • Impossible ?

Disons pas gagné… Pour mener à bien ma négociation, j’ai donc besoin d’une excellente argumentation. Je dois démontrer l’évidence : C’est une très belle opération immobilière, sans risque.  Je dois également  prouver que j’ai les compétences et l’expérience qui me feront réussir mon projet et gagner de l’argent (la banque aussi par la même occasion !)

Gonflé à bloc, J’ai enregistré une vidéo dans la voiture,  en me rendant à  la banque, décrivant ma stratégie.

Une stratégie qui  laisse bon espoir. puisque pendant plus d’une heure, la directrice d’agence et notre conseillé nous ont écouté attentivement, ma femme et moi. Compte tenu du montant, le dossier doit remonter plus haut. Mais c’est convaincus de notre projet, qu’ils nous ont assuré de l’appuyer…

Et puis le verdict est tombé : Je voulais juste lui montrer la démarche, finalement me voilà proprio de 2 immeubles !

 

accord principe blog


Une décision qui démontre l’efficacité de ma plaidoirie !

J’ai pensé que vous aimeriez consulter ce fameux document que j’ai présenté à la banque.

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Si l'idée d'investir dans un petit immeuble de rapport vous tente, vous pouvez aller plus loin en cliquant ici .

 

41 réflexions au sujet de « Investir dans un immeuble de rapport, et de deux ! »

  1. xavier

    bonjour,
    encore merci pour cet excellent article
    j’aimerai accéder au dossier en m’abonnant , malheureusement je ne recois pas le lien d

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut et merci. Regarde dans tes courriers indésirables, il s’y cache probablement…
      Pourras-tu me confirmer que tout fonctionne correctement? Sinon, je t’enverrais directement le fichier.

      Répondre
      1. xavier

        Bonjour,
        j’avais déjà regardé à plusieurs reprises dans mes indésirables, et il n’y a pas de trace du mail.
        merci de bien vouloir me le transmettre
        cordialement
        Xavier

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Bizarre, pourtant tu es bien inscris , je t’envoie ça par mail.

          Message reçu par mail d’Olivier : Super, merci.
          Non j’avais utilisé un mot de passe perso, je n’avais saisi que c’était un mot de passe particulier.

          Au plaisir,

          Olivier

          Répondre
  2. Antoine H.

    Salut Jean-Christophe,

    Déjà quelque temps que je suis avec intérêt tes articles, qui sortent de l’ordinaire de certains autres blogs sur les mêmes sujets.
    Toutes mes félicitations pour cela donc.

    Etant Manceau depuis 4 ans maintenant, le nom des tes patelins me parle…et c’est surement cela qui m’a permis d’investir à mon tour dans la région. Il est à mon sens beaucoup plus aisé de passer le cap quand une personne a laquelle on s’identifie facilement (mode de vie, boulot d’enseignant …) investit déjà avec succès à coté de chez soi. C’est concret, à notre portée, et ca donne envie!

    J’ai maintenant 5 appartements et une maison (que je retape depuis 3 ans… les autres appartements ayant tous été refaits à neuf également après l’achat maison, très chronophage donc) et c’est certainement grâce à des personnes comme toi que j’ai pu orienter mon état d’esprit du stade de frileux à « faut que j’en rachète un ». Une vraie passion autant qu’un très bon gagne-pain. Encore merci

    Pour ce qui est de convaincre un ami. J’ai l’a chance de l’avoir fait avec un de mes collègues. Il suit mes investissements depuis 1 an, et il a fait sa première offre hier. Inutile de préciser qu’à la pause café j’ai le droit aux fameux « ouai mais imagine je n’ai pas de locataire pendant 3 mois…. admettons que le toit subisse un intempérie …. »
    Espérons qu’il passe de « frileux » à « il faut que j’en rachète un » à son tour, cela viendra à n’en pas douter…
    Au plaisir

    PS : Passe prendre un café à l’occasion, la maison est toujours ouverte!
    Antoine

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Antoine, J’adore le blogging je ne compte plus les rencontres passionnantes que j’ai pu faire depuis quelques mois! Ecoute ce serait avec plaisir, en plus t’as le temps puisqu’il m’a semblé comprendre que tu était prof ;-). Ce sera l’occasion de discuter immobilier.
      Pour ton ami, il devrait rapidement être rassuré à voir les loyers tomber. C’est toujours l’inconnu qui inquiete, ça se trouve, il sera rentier avant nous !

      Répondre
      1. Antoine H.

        Non je suis chef de projet dans l’industrie, mais mes 2 parents sont profs (et j’ai moi même donné pendant 5 ans des cours particuliers… pédagogie quand tu nous tiens !).

        J’ai quelques petites remarques sur cet article (et le pdf que je viens de lire surtout) :
        – Je pense que c’est volontaire de ta part, mais sur ta simulation tu parles de mensualités sur 22 ans à 796€ sans l’assurance donc. Tu passerais par une délégation ou tu « remercies » la banque de te suivre et prend la leur? (à 0.3%, cela rajoute une 40ene d’euros)
        – Tu parles d’un cash flow de 702€, (or 2140-796=1344€, tu parles donc surement d’un cashflow net net? il y a autant de « charges » que cela à prévoir? Pour les impôts, t’es tranquille pour quelques temps avec les travaux. Je ne comprends pas trop le nombre indiqué du coup.
        – Tu loues tes biens en meublé ou non ?

        Très belle négo en tout cas, et super bien en perspective! Personnellement j’arrive à 300k€ d’en cours, cela va devenir de plus en plus compliqué pour trouver les faveurs de la banque, ces quelques tuyaux me seront surement utiles!

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Merci pour ton message Antoine. Il se trouve que j’ai qu’une seule assurance, car la santé de ma femme ne permet pas de la couvrir. J’ai rencontré un banquier, qui d’ailleurs ignorait qu’en immobilier locatif, celle-ci n’est pas obligatoire, (puisque même malade c’est le locataire qui paye).

          Oui j’ai pas chipoté avec une assurance externe, c’est un échange de bon procédés. Aprés, en immobilier, oublier 40€ d’assurance dans mon calcul, ne change pas la donne. Avec l’experience, j’arrive à évaluer à peu prés les travaux, ce qui me fait gagner un temps précieux. Pour mon calcul de renta, biens malins sont les experts qui sont capables de calculer au centime prés ce que ton bien va te rapporter. Comment prédire le turnover et les vacances locatives, le chauffe eaux qui pête… C’est pour ça que je ne perd pas mon temps à faire des savants calculs, si ton bien est par ex à 12% brut de rentabilité, tu as de grandes chances que ce soit une bonne affaire, et en faisant tout de suite une offre basse, si elle est refusée, tu n ‘auras perdu que peu de temps et si elle est acceptée, tu aura doublé ceux qui calculent encore et attendent x devis d’un artisan qui ne viendra que d’ici 8 jours…
          A propos de tes en cours, tout dépend du rendement, moi je suis pas loin des 600 000€ … pourtant la banque a suivi. Mes biens ont tous pris de la valeur du fait des travaux effectués, donc pour la banque ça montre que j’ai su faire « fructifier » mes emprunts.

          Répondre
  3. Ronald

    Salut Jean Christophe, félicitation pour cet investissement je suis moi même sur le secteur de Vern d’Anjou, je te suis depuis quelques mois. Pour ma part j’ai gardé le focus cet année sur la création de ma société d’élevage de poussin futur reproducteur qui va démarrer fin décembre, mais en 2016 je compte passer sur l’immo. Je réhabilite une étable à Chazé sur Argos, je crois savoir que tu n’habites pas très loin peut être pourrait on se rencontrer un des ses 4 pour discuter investissement.

    Au plaisir,

    Ronald

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Ronald, en effet on est qu’à 45 minutes, ça pourrait être l’occasion que tu nous parles de ton investissement et qu’au passage je te donne d’éventuels conseils. (la maladie du prof de dessin, j’ai toujours un truc à redire)

      Ce matin, au p’tit déj, je vérifiais une vidéo avant de la publier et Noé (9ans) qui écoutait d’une oreille a parfaitement résumé ma stratégie.

      – » En fait, c’est le banquier qui t’achète l’immeuble et c’est le locataire qui paye ! »
      – » oui et en plus je gagne de l’argent ! »
      -« Ah bon et combien ? »
      -« ben la moité d’un salaire. Et toi tu veux faire quoi comme métier plus tard ?  »

      C’est tellement énorme que ça parait impossible pour un cerveau adulte, qui doute, qui cherche l’embrouille parce que trop beau !
      Mais moi je te dis que tu as eu mille fois raison de ne pas mettre tous tes œufs dans le même panier (elle était facile celle là)
      A bientôt
      jc

      Répondre
      1. Guillaume

        Noé futur rentier !
        J’ai également un fils de 9 ans qui me fait le même genre de remarque, c’est excellent 🙂
        Bon je lui précise quand même que cela ne tombe pas du ciel, qu’il faut travailler dur pour arriver à de tels résultats. (en f

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Salut Guillaume, merci de me suivre régulièrement, pour ceux qui ne connaissent pas son blog, allez y faire un tour, vous y apprendrez tout ou presque sur les immeubles de rapport !
          http://immeuble-de-rapport.fr/
          Pour ce qui est des concessions, c’est clair que c’est parfois difficile de consacrer du temps et parfois de l’argent, pour un truc qui rapporte moins à la fin du mois que n’importe quel travail payé au smic. Mais la magie de ce salaire,(le cashflow) aussi petit soit-il c’est qu’il est PERPETUEL.
          Noé est me semble t-il déjà bien conscient des efforts financiers qu’on fait, et aussi physiques (pour avoir déjà passé plusieurs jours à bricoler mes cotés) Il fait preuve d’un vrai plaisir à rendre service. C’est simple Il marche pas, il court, il est à fond, à fond, à fond.

          Répondre
  4. Denis

    Bonjour,

    Merci pour cet excellent article !
    Voici la preuve, qu’ avec un dossier bien préparé, on peut obtenir le financement auprès des banques !
    J’aime bien l’idée de l’imprim écran de l’annonce de l’immeuble affichée sur leboncoin, la preuve d’une belle négociation !

    Comme tu le sais (puisque tu m’accompagnes dans mon projet), je compte investir prochainement en location saisonnière et ton pdf va m’être très utile lorsque j’aurais signé un compromis, c’est exactement ce que je recherchai. Très peu d’investisseurs partagent ce genre de documents à leurs abonnés, donc pour cela, je voulais encore te remercier de nous livrer toutes ces infos en toute transparence.

    A bientôt sur Skype pour l’avancement de mon projet.

    Répondre
  5. Olivier L.

    Bonjour Jean-Christophe, merci pour ces informations sur tes expériences concrètes. Je n’arrive pas à accéder au PDF car mon mot de passe n’est pas accepté. Pourriez-vous me l’envoyer par email ou me rappeler mon mot passe (toujours par email)? Merci pour le temps consacré, Olivier

    Répondre
  6. Ben

    Salut JC,
    toutes mes félicitations pour cet investissement quasi validé par la banque, c’est impressionnant!
    Je ne comprend pas pourquoi tu met 700 de cash-flow alors qu’il devrait être plus important (d’après tes chiffres)?
    Tu as aussi la possibilité de ne pas avoir de cash-flow -certes- mais en empruntant sur (environ) une quinzaine d’année seulement, toujours sans apport, pourquoi ne pas avoir choisit cette solution?
    J’ai hâte de découvrir la suite de l’aventure 😉
    @+

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Je préfère avoir une vision pessimiste, incluant par ex un délai pour remplir chaque logement, davantage de travaux… mais la réalité sera certainement meilleure!( 700€, là je parle en net net.) Et ce sera la bonne surprise.

      Pour mon premier immeuble, j’aurai quasiment pu emprunter sur 10 ans. Mais çà veut dire dix ans à continuer à galérer.
      Mon aîné a 18 ans Samedi, ce qui veut dire des études en perspective, le permis à payer, bientôt un logement etc… + les quatre autres qui arrivent derrière ! C’est pas dans 10 ans mais maintenant qu’il me faut un complément. Sans compter que mon taux d’endêtement reste moins élevé sur 22 ans , ce qui laisse plus de place à une nlle opération.Donc je préfère 900€ maintenant que 2500 dans 10 ans, surtout qu’avec mes 2 immeubles, (peut être 3 ou 4 d’ici là) il y a de forte chances pour que dans 10 ans je touche bien plus que 2500€ de rente.
      Penses aussi qu’un bien tout payé te coûte plus cher en impôt, puisque tu ne peux déduire les intérêts d’emprunt. Après tout dépend de ta situation financière, il n ‘y a pas de mauvaise méthode, seulement des méthodes qui nous ressemblent. J’ai un ami investisseur qui lui a cumulé plusieurs durées. Un bien sur 7 ans pour être rapidement débarrassé et deux autre sur 20 ans.

      Répondre
      1. Ben

        Merci pour la réponse très complète.
        Effectivement, moi qui n’ai pas (encore) d’enfant(s), je ne voyait pas les choses comme toi, mais tu as tout à fait raison.

        Répondre
  7. DANIEL

    Bonjour Jean Christophe,

    Très belle opération, bravo.
    Toutefois, une question vient à moi. L’immeuble me semble-t-il était constitué jusque là de 3 appartements. Vous prévoyez sur votre projet la rénovation de 5 appartements. Quid des travaux assimilables aux travaux de construction et des compteurs ERDF à prévoir en plus ?
    Cordialement,
    Daniel.

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Daniel, merci pour ton commentaire,
      oui tu as bien saisi, en fait deux chambres étaient louées, tout en étant raccordées au réseau principal de la maison du rch. Le propriétaire y habitant, je pense que ça ne devait pas poser de problème, en louant des meublés, charges comprises.

      Pour mon cas, soit je ratache ces chambres aux logements existants, soit je les rend indépendants, et là, il me faudra 2 nouveaux compteurs EDF. C’est certainement la meilleure solution compte tenu du meilleurs rendement de petites surfaces et de la demande dans cette ville.Comme je ne touche pas aux ouvertures, pas besoin de permis de construire ni de déclaration de travaux.

      Répondre
  8. Jean-François

    Bonjour,

    Super site, merci pour tes vidéos. Dis-moi, serait-il possible que tu fasses des vidéos sur tes techniques de restauration d’un appartement (plomberie, electricité, mur, peinture….). C’est cet aspect rénovation perso qui m’intéresse le plus: où as-tu appris ? Les arts plastiques ok mais de l’aquarelle au rouleau de satinée, il y a un monde non ?

    Dernière question; je croyais que la déduction des travaux de réhabilitation était sur facture (artisan) alors que là, c’est toi qui fait tout toi même n’est ce pas ? Comment fais-tu question déclaration aux impôts ?

    Super job et très inspirant, bien plus « vrai » que ce que l’on peut voir ailleurs.
    Merci pour tout cela,
    Jean-François.

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Jean-François
      Ta demande tombe bien, dès que j’ai les clés de mon dernier immeuble, j’ai prévu des tutos et vidéos qui devraient vous être très utiles. Vous allez pouvoir accéder à l’envers du décor, de la rénovation.

      -Y’aura donc des tutos bricolage,( Mais pas du style Leroy Merlin ou faut acheter le pot x et mettre le vernis y vendu à prix d’or, ) Non des tutos d’investisseur. Avec des solutions qui offrent le meilleur rapport qualité/prix.
      – Y’aura aussi plein de questions stratégiques qui seront soulevées. Quelle piece je rattache à quel logement, est ce que je fais 3 t3 ou 5 t2, faut il diviser le jardin pour le louer en jardin ouvrier etc..
      -je testerai en direct les solutions qu’on prendra ensemble, dans un groupe privé auquel vous pourrez adherer.
      -Le gros avantage, c’est que mon discours sera objectif. Bien loin de l’eldorado qu’on nous fait généralement sur certains blogs de l’investissement immo !

      Les beaux arts sont déjà du bricolage pour celui qui aime ça. J’ai d’ailleurs passé une bonne partie de ces 5 années, dans l’atelier mis à notre dispo (avec un menuisier qui m’a beaucoup appris.) Puis j’ai appris sur le tas, par nécessité. Plus tard j’ai secondé sur mes chantiers des plombiers électriciens, un couvreur, puis un plaquiste. Les harcelant à chaque fois de questions ! Ca ne fait de moi ni un électricien ni un plombier, mais c’est suffisant pour arriver à mes fins.

      Enfin, pour ce qui est de déduire tes travaux, bien sur impossible de déduire ta main d’oeuvre, si c’est toi qui fait les travaux. Mais tu peux déduire les matériaux, à condition qu’ils rentrent dans la liste des travaux déductibles (ça ne marchera pas pour une extension par exemple) « Quels travaux déduire ici »

      Là où c’est plus possible de déduire tes matériaux, c’est quand tu demandes des aides à l’Anah qui favorisera le travail des artisans. Résultat, j’ai installé moi même ma pompe à chaleur et mon plancher chauffant, j’ai pas demandé d’aide, mais j’ai acheté directement ma pompe au grossiste, réalisant une belle économie malgré tout ! Certains artisans l’ont bien compris, si l’état rembourse 30% alors pourquoi ne pas augmenter (un peu) les tarifs ?

      Répondre
      1. Jean-François

        Merci pour ta réponse.

        Dis-moi, est-ce qu’il serait possible que l’on t’assiste sur un de tes chantiers, type compagnonnage durant 1 semaine histoire de t’apporter de la main d’oeuvre en contrepartie de l’apprentissage des techniques? En effet, moi je ne connais rien en bricolage, cela m’attire clairement (surtout quand je vois le coût d’un artisan par rapport au prix du matériel .. je ne critique pas hein, il paye 50% de taxe aussi…), mais cela me fait aussi énormément peur … Par exemple acheter un appartement à retaper et se lancer dans la plomberie / électricité / cloison / peinture / ameublement / finitions … ouf cela fait très très peur! Même abattre un mur (y’a pas des fils dedans ? une évacuation d’eau ? …) me semble difficile, mais une fois que l’on a franchi le premier pas, j’imagine que cela n’apparaît plus aussi irréalisable (je pense hein).

        Tes réalisations sont superbes ! J’ai hâte de voir tes vidéos ….
        Continue ainsi!
        Jean-François.

        Répondre
        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          M’assister sur un chantier, en sachant que tu n’y connais rien ! Que tu n’as pas ton propre matériel, que je vais perdre du temps à te faire visiter chaque logement, …

          Oui c’est une excellente idée ! j’ai l’habitude de travailler avec des jeunes pas franchement motivés (pour beaucoup de mes élèves). Pour ce qui est de mes enfants en général, eux sont motivés mais vraiment jeunes. Alors un adulte motivé, qui a envie d’apprendre, ce serait avec plaisir de partager mon expérience avec toi! C’est je pense la meilleure formation que tu puisses trouver sur le marché, voir les choses en vrai et les expérimenter, d’autant que tu pourras suivre les conséquences de nos choix sur Facebook !

          Reste à voir les questions d’assurance, mais comme personne ne paye personne, il me semble qu’un copain a le droit de donner un coup de main sur un chantier ?

          Je pense être sur le chantier chaque vendredi et en général le samedi, mais aussi pendant une bonne partie des vacances scolaires.
          Et toi ou habites-tu ? Quelles sont tes disponibilités ?

          Répondre
          1. Jean-François

            Super !

            Merci de ton accueil !
            En fait, je suis moi aussi enseignant à l’université, fort fort loin, en Martinique. Mais on peut trouver deux créneaux pour faire cela: déjà durant les grandes vacances Juillet / Août, et sinon peut être aussi en Avril où je devrait être sur la métropole. J’aimerai aussi que tu m’expliques à qui tu loues exactement et ce que tu regardes pour investir. En effet, moi je connais seulement Paris / Toulouse et Nice comme ville, et vu les prix … je me rend compte que je dois investir dans des « petites villes » ou « à la campagne », mais là je n’y connais rien (tous mes critères de choix d’un appartement de centre ville sont ici non valides). Bref, je me rend compte que pour réussir à faire comme toi ben … je dois faire comme toi ! Avec le prix d’un bel appartement de centre ville, j’imagine avoir accès à un immeuble de rapport de plusieurs logements dans une petite ville, d’où une diversification importante, et moi aussi je souhaite proposer des biens de qualité avec du charme afin d’avoir de bons locataires.
            Voilà voilà: seras-tu toujours dans les travaux durant Juillet / Août ?
            A bientôt,
            Jean-François.

          2. jean christophe griselin Auteur de l’article

            Jean Francois, je pense que juillet Aout, les travaux malheureusement seront toujours d’actualité. C’est la dure réalité de ma stratégie d’investissement, donner de son temps (pour le moment puisque ensuite chaque heure passée sera est payée … à vie.)

            Tu comptes revenir t’installer sur la métropole, parce que si tu habites si loin, comment gérer à distance ? Comment trouver le temps de la rénovation ? N’est-ce pas plutôt logique d’investir dans de la location saisonnière ?

          3. Jean-François

            Hello,

            L’investissement saisonnier en Outre-mer: j’y ai pensé, c’est effectivement une possibilité (très rentable) mais il faut rester sur place tout le temps pour gérer cela. Mon projet est plutôt de rentrer sur la métropole au moins un semestre (mon amie y habite), en louant via agence (cela fait baisser la rentabilité mais je n’ai pas trop le choix). Mais je verrais en fait selon les opportunités.

            On part donc a priori sur la période des grandes vacances ou des vacances de Printemps (début Avril): 15 jours de stage chez toi ? Se serait super d’apprendre tout cela avec toi. Tes rénovations sont vraiment top!

  9. PASCALE

    Bonsoir,
    Je suis ton blog régulièrement,il est plein de bonne idées.
    Je souhaiterai te poser une question.As tu eu des difficultés à emprunter pour financer tes projets ,du fait de la maladie de ton épouse ?
    L’été dernier j’étais prête à suivre votre séminaire,mais j’ai du débuter un traitement.
    Malgré la maladie,penser investissement immobilier,cela me booste,me permet d’aller de l’avant.De plus j’adore bricoler,décorer,rénover des meubles,coudre..C’est aussi pour ça que je suis ton blog.

    Une de mes difficultés actuelle est de trouver un petit immeuble et de concrétiser l’achat,les travaux…
    Je me pose la question des nuisances sonores.Si ce sont des logements avec plancher bois n’y a-t-il pas de plainte des locataire.

    Merci pour ton PDF.On peut voir que tout est prévu.
    A bientôt j’espère.
    Pascale

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Bonsoir , merci à toi

      Pour l’emprunt, nous avons commencé par consulter le crédit des fonctionnaire, sensé être le plus adapté, et tant que prof. Le conseillé nous a tout de suite stoppé en nous disant : « Avec votre femme en arrêt, c’est même pas la peine, aucune assurance ne voudra vous suivre. »

      Puis un courtier, nous a dis le contraire, puisque dans le domaine locatif, il est possible de souscrire un crédit sans assurance, puisque s’il arrive un pépin, c’est le locataire qui rembourse.

      Pour info, La banque avec qui on fonctionne est la banque populaire atlantique.

      Marié, nous avons tout de même souscrit 100% sur ma tête et 0 sur ma femme (à son grand regret, car peu valorisant 🙂 )

      Mon conseil est d’y croire, parce que c’est tout à fait possible c’est tout a fait possible au contraire si tu as des soucis de santé, ça peut t’aider, aider ta famille, occuper ton esprit, bref avoir des projet c’est à mon avis très important pour le moral.
      y a une phrase que j ‘aime bien c’est « ils auraient du nous dire que c’était impossible, alors on l’aurait pas fait !  »

      Tiens moi au courant de la suite de ton projet

      Au plaisir

      Répondre
  10. INNO

    Merci Christophe, super vidéo.
    Tu m’a vraiment donné l’envi de me lancer dans l’immeuble de rapport.
    Mais avant tout, je voulais vraiment accéder à ton dossier mais je n’arrive pas à ouvrir le PDF lorsque je rentre mon code.
    Du coup, je me suis réinscrit sur ton blog mais en revenant sur le PDF, rebelote.

    Y a t-il un autre moyen ?

    PS : j’espère qu’en va vraiment se rencontrer pour échanger car je suis juste à 30 minutes de chez toi
    ENCORE MERCI

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Inno,

      le Mot de passe commence par « immo——- » c’est un code que je vous envoie à l’inscription, que je viens de te renvoyer par email.

      Ps : A partir du mois prochain, si tu veux tu pourra passer voir mon nouveau chantier à sablé qu’on se rencontre en vrai !

      A bientot

      Répondre
  11. INNO

    Merci Jean Christophe
    C’est rassurant car j’ai retrouvé beaucoup d’arguments que je met en avant lors de mes 2 dernières demandes de financement à la banque.

    Je m’interrogeai sur l’enveloppe travaux de 34 000 € que tu annonce, a moins que ce soit hors main d’œuvre et que tu fait tout toi même (dans ce cas, ça diminue ton enveloppe à passer en déficit foncier). J’avais présent à l’esprit un coût de 700 € /m² pour une rénovation haut de gamme

    PS : je ne sais pas si tu avais vu l’annonce sur la vente de l’ancienne école primaire à Segré qui était en vente à 56000 € pour 300 m². Je l’ai loupé à 1 jour prêt cette semaine car coincé au travail et pas eu le temps de visiter tout de suite.

    Au plaisir de faire ta connaissance car j’habite Château-Gontier

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut, le monde est petit, j’ai pas mal de lecteurs qui sont dans ma région !

      A propos des travaux, je fait tout moi même et en plus j’ai une approche hyper économique (récup, système D) qui me permet des rénovations à 250€/m2 (sans changement de fenêtre et sans passage du consuel)

      Pour l’école, y ‘en aura peut être d’autres. Moi qui suis passé par là c’est un rêve qui coûte cher, plutôt aux antipodes de la stratégie de l’investisseur. Mais je ne regrette pas un seul instant mon choix ! 😉 regarde du coté des ventes du domaine, il existe comme ça des lieux insolites (gares, château d’eau, postes, ecoles…)
      Des travaux que tu effectues par toi même, il est possible quand même de déduire tes matériaux (En location nue ou au Meublé au régime réel.)
      l’histoire ne dit pas si tes 2 dernières demandes de crédit ont abouties ?

      A bientôt

      Répondre
      1. pascal

        Bonsoir.
        Pour info, lors de l ‘achat d’une école (comme celle de Segré que j’avais vu), il y a changement de destination donc permis de construire et toutes les contraintres qui vont avec…
        Pour le passage du consuel ,l’amendement a5 de la norme nfc15-100 est applicable depuis le 27 novembre, il y a quelques changements. Si vous avez besoin d’infos, je me ferais un plaisir de vous répondre.
        Sinon Legrand vient de sortir un condensé très intéressant sur son site.
        Il commence a y avoir plusieurs investisseurs de notre région, une réunion va bientôt devenir obligatoire!!!

        Ps: JC je n’ai pas reçu le code pour le PDF.
        A bientôt
        Pascal (jeune rentier immo)

        Répondre
    2. pascal

      Bonsoir INNO,

      Le fait de faire les travaux soi même peut être une obligation financière si l’on veut pouvoir rénover plusieurs immeubles et atteindre l’indépendance financière rapidement.
      De plus cela peut rapidement devenir un plaisir plutôt qu’une contrainte, moi, je ne fais plus que cela avec ma femme.
      Et franchement, nous travaillons quand nous voulons sans contrainte d’horaire (a part celle des enfants à l’école).
      Si Jean Christophe était riche, son esprit serait beaucoup moins actif et il ne nous ferais pas partager toutes ses astuces formidables à prix très bas.

      A bientôt.
      Pascal ( jeune rentier immo)

      Répondre
      1. jean christophe griselin Auteur de l’article

        Qu’est ce que je ferais pas sans toi!
        J’ai deux demandes d’ouverture de compteur à faire à sablé, peut être 3 si je veux dissocier les communs. Mais mon idée est de les rattacher à un logement. Si le couloir ne dispose que de 3 ampoules à led, au pire je calcule la conso maxi et rétribue le locataire, ça vaut pas le coup de payer un abonnement pour si peu ? qu’en penses tu ? Autre solution comme il s’agit d’une chambre et d’une studette, je pourrait mettre un seul compteur pour tout dans les communs et louer meublé électricité incluse.

        Répondre
        1. pascal

          Salut.
          La première solution me parait délicate, si ton locataire part en vacances et coupe son compteur, tu n’as plus de « jus » dans les communs!!!
          Moi, je préfererais la deuxième solution.
          Tu demandes un compteur et le consuel pour les communs.
          Attention! Je penses que les normes handicapés sont toujours d’actualité.
          A savoir : interrupteurs ou autres systèmes de commande compris entre 90 et 130 cm.
          Eclairage sans zone d’ombre de mini 20 lux.
          Si tu mets une minuterie, l’extinction doit être progressive (Legrand propose une minuterie avec la fonction integrée) donc tes ampoules led doivent être compatibles avec un variateur.
          Les zones de detection doivent se chevaucher.
          Les interphones doivent être lumineux et placés à plus de 40cm d’un angle rentrant.
          Eclairage a chaque entrée.

          Ensuite, tu reprends l’electricté sur les communs pour tes 2 meublés.
          Ne pas oublier de mettre une coupure d’urgence dans chaque meublé. et le tour est joué.
          En plus avec des meublés (bien adapté aux petites surfaces), tu vas pouvoir exprimer tes talents à 100%.

          A bientôt

          Pascal (jri)

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          1. jean christophe griselin Auteur de l’article

            Salut, on sent l’expérience qui parle, Je pense que tu me feras un petit schémas quand tu viendras.
            Un compteur pour les communs, c’est à mon avis de loin la meilleure solution ! (et ensuite 2 meublés qui viennent s’y greffer. Des petites surfaces donc un chauffage prévisible)

            Un circuit électrique pour un escalier n’a rien à voir avec celui de deux logements, avec 2 salles d’eaux, deux cuisines… Ce sera donc bien plus simple de faire un truc aux normes et surtout bien moins cher. Je pense que ce sera le seul poste ou je ferai appel à un pro avec juste une réunion pour savoir ce qu’il veut comme passage de gaine et équipement. Je prépare tout, et il vient ensuite faire les branchements et demander le passage du consuel. C’est en plus en général un excellent moyen d’apprendre. Cerise sur le gâteau, généralement une fois sur deux, comme c’est un pro qui fait la demande , la conformité est envoyée sans que le consuel ne se déplace!

  12. DANIEL

    Bonjour Jean Christophe,

    Peux tu nous tenir au courant sur le financement que tu as réussi à obtenir sur ce projet.
    Est-tu resté sur une durée de 22 ans comme tu avais prévu initialement ? Tu avais simulé ton projet avec un taux de 2% sur cette durée, as tu réussi à l’obtenir ?

    A bientôt.
    Daniel.

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Daniel,

      Je sais pas si c’est à cause de mes cheveux blancs, mais mon banquier m’a assuré qu’ils ne prêtait plus au delà de 20 ans pour du locatif ? Est-ce cas pour des investisseurs plus jeunes ? Donc nous sommes parti sur 20 ans avec un taux de 2,4% (il me semble) Quand c’est comme ça on fait pas trop le malin, trop content que ça passe, je cherche pas réellement à discuter… Je prends l’assurance du prêt chez lui, l’assurance des murs et même, met en place une petite épargne automatique en cas de coup dur, comme il me le conseille (ce qui ne nous fera pas de mal…)

      Après j’ai une démarche d’investisseur persuadé qu’il faille savoir perdre de l’argent pour en gagner ! Je me suis fixé cet objectif : Que mon échéance de prêt soit de la moitié des loyers!

      Répondre

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