12 erreurs pour investir

12 erreurs pour investirLorsque j’ai acheté mon premier immeuble, j’étais quasiment sûr, que le crédit ne passerait pas. J’ai donc visité seulement les deux appartements vides, sur les sept, juste pour ne pas déranger les locataires ! Je suis donc passé à coté de certaines choses, qui auraient pu étayer une négociation plus ... incisive lire la suite

12 erreurs pour investir à éviter !

.1-      Démarrer  sans apprendre. Même si en investissement immobilier,  le plus important est d’oser se lancer, documentez-vous, lisez des articles sur le sujet, discutez avec des professionnels, et n’arrêtez jamais de vous former.

2-      Ne pas avoir de stratégie.  Déterminez dès le départ vos objectifs. Voulez vous juste un complément pour votre retraite,  où  quitter votre emploi d’ici 5 ans, 10 ans… ? Peut être faut il rester locataire de votre résidence  pour limiter votre endettement et pouvoir investir ? etc.…

3-      Se précipiter. Vous en prenez pour 20 ans ! alors faites en sorte de ne pas regretter votre achat, souvent, les vendeurs vous mettent la pression «  j’ai une contrevisite ce soir, c’est un bien que je viens de rentrer, il va partir très vite… ». Même dans « l’urgence », faites les démarches nécessaires (avis d’un pro, étude du projet…)

4-      Acheter loin de chez soi. Privilégiez une ville que vous connaissez !  ce sera beaucoup plus facile de comprendre la demande locative, et choisir le bon emplacement… Au quotidien, faire 80 km juste pour une fuite d’eau, constater un problème trop tard, car vous ne passez jamais dans le quartier, sont des problèmes à prendre en considération. Que vous réalisiez vous-même des travaux ou juste pour en contrôler l’avancement vous apprécierez la proximité.

5-      Ne pas chercher un bien qui s‘autofinance : Mettre quelques dizaines  d’euros de sa poche à la fin du moi pour avoir un bien à soi, dans quelques années, est certainement une bonne chose pour votre avenir. Toutefois  compléter le loyer ne serait-ce que d’un euro, diminue votre pouvoir d’achat et risque de  rendre impossible votre prochaine  opération. Si au contraire votre investissement dégage une marge positive (cash flow), vous vous enrichissez !  et pourrez prétendre à un autre investissement.

6-      Mal évaluer la demande locative : faut-il essayer de louer des studios dans une ville sans lycée ou université ? Acheter un immeuble avec  commerce, si la boutique d’à coté est  déjà à louer ? Regardez les offres dans le quartier, étudiez l’historique d’occupation du logement que vous convoitez. Regardez si de nouveaux logements ont été construits…

7-      Ne pas s’imprégner du lieu, Essayez de comprendre le quartier, étudiez  les transports, les nuisances, interrogez la mairie, les voisins …

8-      Sous-estimer les travaux : Prévoyez suffisamment de temps et d’argent pour vos travaux. N’espérez pas relouer dans l’état un appart « dans son jus »depuis 15 ans. Anticipez le coût d’une période de vacance locative, nécessaire aux travaux. Planifiez ceux qui peuvent attendre mais qu’il faudra financer tôt ou tard. Vérifiez l’état de santé de la copropriété.

9-      Ne pas oser négocier suffisamment. Qui ne tente rien n’a rien, alors … vous verrez bien. Il sera toujours  possible en cas de refus, de revoir votre offre à la hausse. Si vous avez bien mis en application les points précédents, vous aurez plusieurs arguments pour négocier le prix (travaux, emplacement, concurrence, nuisances…) Attention toutefois à ne pas trop dévaloriser le bien du style : votre appart est minable voici mon offre … et encore je suis bien gentil !  Préférez, j aime beaucoup votre bien mais compte tenu des travaux, et pour que mon projet soit viable…

10-   Mal négocier avec son banquier. Beaucoup de points qui semblent  acquis et immuables sont pourtant négociables. Quand vous  achetez un appareil photo numérique,  la concurrence se livre à une course effrénée aux méga-pixels, pourtant  si l’objectif est nul, vos photos seront mauvaises. Pour un prêt, c’est pareil,  le montant du taux n’est pas le seul élément  important à négocier, l’assurance, les frais, les garanties …  sont à prendre en compte à la négociation.

11-   Ne pas vérifier la conformité des démarches administratives : Assurez vous qu’il y a bien eu les autorisations nécessaires,  (permis de  construire, déclaration de travaux, droit de passage…) Que la division si elle a eu lieu, a été faite dans les règles (Si on tolère des sous-compteurs d’eau, Vous avez l’obligation d’avoir un compteur électrique par appartement…)

12-   Procrastiner, ne pas oser : Certains enchaînent les formations, les lectures, sans jamais passer à l’acte. Ils écoutent tous les avis, les expériences  (souvent négatives d’un locataire indélicat ou mauvais payeur).  La nature humaine veut que l’homme ait plus de facilité à dire ce qu’il ne va pas, que ce qui va. C’ est pour cette raison que sur internet on trouve beaucoup d’expériences négatives. Si vous achetez un ordinateur qui fonctionne parfaitement, retournez-vous remercier le vendeur ? évidemment non !  mais, s’ il est en panne,  là, c’est une autre histoire . Lorsque vous parlez de vos projets, certains  disent qu’ils ne le feraient pas,  si ils étaient à notre place. Mais dites vous que si ils n’ont pas osé franchir le pas, pourquoi vous encourageraient-ils à le faire ?

Vous l’avez compris, lancez-vous ! Si votre projet est bien préparé, vous ne le regretterez pas !

11 réflexions au sujet de « 12 erreurs pour investir »

  1. Didier

    Bonjour,

    Je vais quand même nuancer les points 4 et 5. Pour le point 4 c’est surtout la connaissance de l’endroit qui compte plus que la distance de votre lieu de résidence actuel. En effet, en cas de mutation que faites-vous ? Vous vendez vos biens pour acheter sur votre nouveau lieu de résidence sans même le connaître ?
    Bien sûr que non. De même si muté à Paris pour quelques années vous préférerez peut être investir dans votre région d’origine que vous connaissez parfaitement et où vous souhaitez revenir vivre dès que possible…
    Ne pas oublier que si vous habitez à distance vous pouvez sous-traiter la gestion locative mais c’est très dangereux de sous-traiter la connaissance du marché.

    Concernant le point 5 l’autofinancement stricto sensus ne veut absolument rien dire. Dans autofinancement il y a financement ce qui signifie qu’il faut mettre en opposition les modalités du dit financement.
    Si on pousse le bouchon un peu plus loin on peut même dire que TOUTES les opérations peuvent être auto-financées en allongeant la durée d’emprunt (sur le plan purement mathématique si votre opération est vraiment trop mauvaise car vous aurez du mal à obtenir un prêt sur 90 ans !).
    Sans aller jusqu’à cet extrême si vous contractez un prêt in fine vous aurez de l’autofinancement quasi assuré.
    Croyez vous qu’il est plus judicieux d’avoir un autofinancement sur 25 ans que de de mettre quelques euros de sa poche pour un emprunt de 8 ans ?
    Faut arrêter les délires ce ne sont pas quelques dizaines d’euros qui vont changer substanciellement votre capacité d’endettement. Cela n’aura un réel impact que si vous démultipliez les acquisitions en parrallèle mais si vous avez besoin de démultiplier les acquisitions c’est que celles-ci ne sont propablement pas aussi intéressantes que ça !

    Enfin du moment où on parle de flux financiers (cashflow) il faut bien entendu intégrer TOUS les flux et donc si vous ne mettez ne serait-ce qu’un euro d’apport ce n’est plus de l’auto-financement et pour pousser le paradoxe jusqu’au bout la méthode pour obtenir le plus gros cashflow c’est d’acheter cash.
    Je vous rappelle qu’en économie ce qui compte ce ne sont pas les flux mais leur actualisation par le calcul de la Valeur Actuelle Nette.

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  2. jc griselin

    Merci Didier pour ce commentaire éclairé et constructif.
    Si investir proche de chez soi est plus simple, vous pouvez bien entendu investir ailleurs, si vous connaissez les lieux (comme votre ville natale par exemple. Cedric Anincette du blog « Businessattitude » explique son investissement en Guadeloupe, sachant que ses parents y vivent toujours)
    Ce qui est compliqué à distance, c’est la gestion. J’ai des amis qui font 300km pour une réunion de copropriété, ou pour réaliser des travaux de rénovation. Un peu en porte-à-faux du fait de la distance, l’artisan abusait un peu du montant du devis… Ils ont donc fait la route pour effectuer un changement de revêtement de sol eux même, stressés par la nécessité à boucler le chantier durant le week-end. Une fois le parquet posé, il restait une grande quantité de parquet flottant non utilisé, pourquoi ? car ils ont bêtement réutilisés le métrage « rock ’n’ roll » de l’artisan…
    Mieux vaux donc connaitre les bonnes personnes sur place pour déléguer sereinement.

    En effet la notion d’autofinancement est assez subjective. Votre choix dépendra directement de votre situation financière. Si vous avez du mal à boucler votre budget, mieux vaut ne pas avoir à compléter le loyer chaque moi. Si au contraire, vous êtes à l’aise et arrivez à épargner alors, pourquoi ne pas augmenter la mensualité ? C’est vous qui décidez de l’équilibre à trouver entre : la longueur du levier (durée du crédit) et le montant des mensualités (poids à soulever) .
    Sans parler d’autofinancement, La chose la plus importante est le rendement, qui vous permettra de réduire la durée du crédit ou d’augmenter le cash flow, et ainsi de vous enrichir plus vite.

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  3. Béatrice

    Tu as fais une belle analyse des principales erreurs à ne pas faire avant d’investir en immobilier!

    Cependant j’aimerais en rajouter une 13ème : la fiscalité! Pour moi c’est primordial car elle peut facilement grignoter un bon point de rentabilité nette si on ne fait pas attention : logements loués nus sans travaux par exemple…Ca serait bête de dégager un super cash-flow pour au final se le voir retirer en fin d’année par l’Etat!

    Pour ceux qui veulent maitriser leur fiscalité, cet article en parle en profondeur (ainsi que d’autres erreurs à éviter) :http://www.etreunrenard.com/locatif-investisseur-regarder-avant-acheter/ » Bonne lecture!

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Salut Béatrice,
      désolé, c’est souvent un domaine que je survole, pourquoi ?

      Avec 5 enfants, pour le moment, les impôts me laissent tranquille … Rassure-toi ça ne va pas durer !

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