Un avocat immobilier vous informe, on vous aura prévenu !

avocat immobilierSurface mensongère, travaux livrés hors délai, responsablilité en cas d'accident du locataire ? Des questions qu'il vaut mieux se poser .... avant. Un avocat, un vrai avec la robe et tout, spécialisé dans l'immobilier y répond  "Lire L'article"

Un avocat, pourquoi ? m’sieur j’vous jure j’ai rien fait !

Maitre Cohen,  a accepté de répondre à 6 questions. Histoire  de se coucher moins bête ce soir, et surtout éviter d’avoir à se coucher un jour, sur une paillasse, après qu’on vous ai retiré vos lacets…

 

Erreur de surface

1-La loi Carrez oblige un professionnel à calculer la surface  privative  exacte d’un appartement. Je crois que pour une maison, ce calcul officiel n’est pas obligatoire. Que se passe-t-il si j’achète une maison et que la surface ne correspond pas à celle mentionnée dans l’acte ?

Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Ne sont pas non plus concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

Par conséquent, dans la mesure où un candidat se porterait acquéreur d’une maison individuelle dont la superficie ne correspondrait pas à celle visée dans l’acte, et si cette différence est au moins égale à 5 % de la surface réelle du bien acquis, il pourrait agir en réduction du prix.

Si cette différence est inférieure à 5% de la surface totale effective, il ne pourra pas agir contre le vendeur.

 

Si le vendeur démonte les radiateurs !

  1. Si entre la signature du compromis et la vente, l’immeuble subit des modifications, quels sont mes recours, faut-il prendre des photos pour justifier de l’état le jour de la visite ? Faut-il revisiter le bien avant de signer la vente ?

 

Deux hypothèses sont, ici, envisagées :

 

  1. a) Si le bien est victime d’un sinistre entre la signature d’un compromis et la vente, l’acquéreur pourra soit renoncer à l’achat, soit poursuivre l’opération et percevoir l’indemnité d’assurance à la place du vendeur.

 

  1. b) Si le bien est modifié, notamment à l’initiative du vendeur, entre la signature du compromis et la vente, et que cette modification porte sur un élément essentiel du bien (superficie, agencement structurel, cloisonnement ou décloisonnement de pièces, suppression d’un accès par exemple..) alors la divergence entre la désignation du bien vendu, telle qu’elle apparaît dans le compromis, et celle qui devrait apparaître dans l’acte de vente définitif, permettra à l’acquéreur, non seulement de se désengager, mais en outre de solliciter du vendeur qu’il l’indemnise pour le préjudice né de cette modification substantielle et de l’impossibilité dans laquelle il est placé de poursuivre l’opération envisagée.

En revanche, si la modification du bien ne porte pas sur un de ses éléments essentiel (par exemple ; la modification de la couleur d’un mur), l’acquéreur reste engagé.

Offre ou compromis ?

  1. Quelle différence entre offre et compromis ? Faut-il passer par ces deux étapes ?

 

L’offre constitue une proposition offerte au candidat acquéreur, qui peut librement lever l’option ou laisser passer l’opportunité qui lui est offerte d’acquérir.

 

Le compromis est un acte préalable à la vente qui soumet la poursuite de l’opération d’acquisition à certaines conditions (ex : obtention d’un prêt bancaire). Si les conditions visées dans le compromis sont toutes remplies, les parties sont tenues de poursuivre l’opération.

En ce sens, le compromis engage le vendeur et l’acquéreur alors que l’offre n’engage que le vendeur. Il n’est fait aucune obligation aux parties de passer par l’une ou l’autre de ses étapes. En pratique toutefois, en matière de vente immobilière à des particuliers, le recours au compromis est quasiment systématiquement retenu, pour sécuriser l’opération tout en permettant aux acquéreurs de négocier un emprunt auprès d’une banque.

 

Artisan à la bourre

  1. Si je fais réaliser des travaux, que se passe-t-il si l’artisan a du retard ? Faut-il prévoir dans le devis des indemnités de retard ?

 

Si un artisan accuse un retard dans la réalisation de travaux, il n’est pas strictement nécessaire qu’une clause prévoit explicitement les pénalités dues en cas de retard pour pouvoir exiger une réduction du coût de son intervention.

 

Toutefois, si aucune clause n’est prévue et que l’artisan incriminé refuse de renégocier le montant de sa facture, il conviendra d’engager sa responsabilité contractuelle et de faire apprécier, par un tribunal, l’ampleur de ses fautes pour déterminer la réduction laquelle son client peut prétendre.

 

L’utilité d’une clause de pénalités de retard réside justement dans la possibilité de calculer, directement avec l’artisan, les conséquences de son retard. Cette clause jouera automatiquement sans qu’il soit nécessaire de passer par le tribunal.

 

Locataire electrisé !

  1. En cas d’accident électrique, pourra-t-on se retourner contre le bailleur ? fera t’on la différence entre installation conforme à l’époque mais dont la norme a évolué , et une installation dangereuses (prise trop près d’un point d’eau, prises arrachées…)

 

La réponse à cette question dépend des termes de l’acte de vente. Si le vendeur s’est engagé à mettre à disposition de l’acquéreur un logement muni d’une installation électriques aux normes, alors celui-ci peut effectivement faire appel à EDF pour faire établir, à ses frais, un consuel. Si à l’issue de ce consuel, il apparaît que l’installation n ‘est pas aux normes, la remise en état pourrait être mise à la charge du vendeur.

 

En pratique, toutefois, l’acte de vente prévoit le plus souvent que les installations électriques sont en bon état de fonctionnement, et non « aux normes » de sorte que l’acquéreur ne pourra pas reprocher au vendeur de lui avoir livré un logement avec un équipement désuet, dès lors que l’installation électrique fonctionne normalement.

Quelques précisions :

  • Bien qu’il n’existe aucune obligation de mise aux nouvelles normes de sécurité, la loi est assez claire :

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation" (Et ce, quelle que soit l’âge du logement)

Notez les trois prescriptions que votre logement doit comporter pour assurer la sécurité des utilisateurs : (norme NF C15-100)

1.     Des prises et équipements raccordées à une terre conforme

2.     la protection de l’installation par des disjoncteurs différentiels (30 mA)

3.     le respects des normes d’installation dans les pièces d’eau

Le diagnostic électrique est aussi là pour vous alerter, à mon sens c’est peut être le seul à être vraiment utile…

Un avocat, ça va me coûter combien ?

  1. Quand faire appel à un cabinet d’avocats spécialisés, et surtout combien cela coûte ? proposez-vous une formule  de consulting, qui permet sans s’engager une procédure lourde, simplement d’avoir la réponse à une question ?

Il est toujours utile de faire appel à un cabinet spécialisé, ne serait-ce que pour s’assurer de la qualité des informations fournies. Mieux valant prévenir que guérir, il ne faut pas hésiter à solliciter un conseil. C’est bien souvent après l’émergence de problèmes que la nécessité de sécuriser une opération apparaît pleinement.

 

Au demeurant, le recours à un cabinet spécialisé n’implique pas nécessairement une note d’honoraires importantes. Qu’il s’agisse d’une consultation sur une question spécifique ou d’une opération ponctuelle, l’intervention d’un avocat peut, bien évidemment, se concevoir pour des opérations rapides et peu onéreuses.

 

Le cabinet spécialisé se distingue avant toute autre chose par la connaissance qu’il a de la matière qu’il développe, et non pas par le montant des honoraires réclamés.

 

Notre cabinet a pour habitude de facturer au temps passé, sur une base horaire de 250 € HT. Toutefois, en fonction du volume d’affaires, il est tout à fait concevable de définir un montant forfaitaire par dossier. Dans une telle perspective, il convient de définir les termes de cet accord au cas par cas.

 

 

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