Achat-revente ou location, les frais oubliés

Les annonces regorgent de bonnes affaires, idéal investisseur, bon rendement, et sont souvent affichées des rentabilités exceptionnelles. Des chiffres censés ravir ceux que cherchent à investir de façon rentable avec des 6, de 7 des 8 % !!! L’affaire du siècle quoi … Le problème c’est que si on s’arrête aux belles paroles des agents immo, la bonne affaire peut s’avérer être une catastrophe. Vous allez comprendre Pourquoi "lire la suite"

Achat-revente, vous êtes vous posé la questions objectivement ?

En ce moment je travaille pour un investisseur parisien qui est dans la finance et qui brasse quotidiennement probablement plus d’argent que ce que la plupart d’entre nous métraient à gagner en 10 ans.

 

Simpliste ma méthode ?

Vu les enjeux, il a donc nécessairement une vision un peu plus poussée et une façon de calculer une rentabilité différente de la mienne…

Simplement, ma méthode consiste à prendre 10 ans de loyers, divisés par le prix d’acquisition pour obtenir le rendement brut. J’utilise ce mode de calcul pour comparer rapidement deux rendements, mais la véritable rentabilité est loin de se calculer comme çà, on le sait tous. Pourtant même le banquier, fera ce calcul simpliste auquel il dégrèvera 30% pour inclure les coûts de fonctionnement (charges, impôts, vacances…)
Alors Je ne vais pas rentrer dans les détails ici, parce qu’il suffit de taper « calcul de rentabilité net net » sur Google pour avoir 50 réponses de gens bien meilleurs que moi en compta.
Par contre mon client m’a bien fait prendre conscience d’un «détail» que je voulais partager avec vous :
Détail que l’on a tendance à sous-estimer voir à oublier… Si pour un petit investissement, le banquier se contentera d’un business-plan approximatif, lorsque les montants atteignent des centaines de milliers, voire des millions d’euros, les banquiers ne jouent plus dans la même cour et ont une approche bien plus poussée. Arrivé à ce niveau, tout va être décortiqué, rien ne sera laissé au hasard.

 

Et donc, mon client m’a simplement posé quelques questions :

• Si c’est un meublé c’est plus rentable fiscalement, ok, mais un frigo quelle est sa durée de vie, et un four, un lave-linge, un canapé, une literie… Finalement, si on prend en considération l’usure du mobilier, eh bien vous allez voir, si vous faites le calcul,  qu’il faut quasiment prévoir un mois de loyer juste pour renouveler les équipements !
• Et y ‘a pas que ça, combien de temps ça dure la peinture dans une cage d’escalier ? (bon si y’a une copro, vous aurez la réponse dans le compte rendu)
• Le ballon d’eau chaude, lui non plus n’est pas éternel. S’il a 5 ans par exemple, combien de temps docteur, il lui reste à vivre ?
• Les revêtements de sol, les peintures, une cuisine, ça dure combien de temps, 5 ans ,7 ans 15 ans ?
• Et une façade, même s’il elle est en bon état, comment de temps avant le ravalement ?
• Pareil pour la toiture, est ce que les locataires pourront encore dormir au sec longtemps ?

Ces questions qui peuvent paraître lointaines et un peu ennuyeuses, je dois bien le dire. C’est pourtant clairement de vraies questions qu’on doit se poser, pour anticiper et faire de nos projets, des investissements viables et réguliers !
Trop souvent, on a tendance à profiter de nos équipements sans se soucier qu’un jour lointain, ils seront à renouveler, on se dit on verra bien, d’ici-là on sera riche ou au pire on fera un petit crédit…

Sauf que ce jour lointain et ben des fois c’est aujourd’hui !

Alors, vous vous demandez peut-être pourquoi j’ai un bonnet et un manteau dans mon bureau ? En fait y a quelque jour, ma pompe à chaleur qui chauffe toute la maison a rendu l’âme.
Moteurs et la carte électronique au bout de 6 ans sont HS. Alors, c’est sûr que j’étais ravi jusqu’ici du rendement exceptionnel de mon chauffage, 4000w seulement pour chauffer 400m2. Génial !
Pourtant le prix du m2 à chauffer prend soudainement une grosse claque si on inclut l’achat et les réparations de ma pompe. C’est comme un investissement immobilier super rentable, auquel il faut refaire soudainement le toit, votre rendement en prend un coup….
C’est d’ailleurs pour ça qu’en immobilier locatif, on me pose souvent la question du chauffage central à conserver ou nom. Sauf s’il est flambant neuf, mieux vaut le remplacer par des radiateurs électriques individuels, plus chers au fonctionnement, mais sans aucun entretien.

 

La bonne nouvelle, c’est que je suis de nature positive,

et que je trouve cette expérience de froid polaire plutôt enrichissante ! Ça permet de relativiser, et de mesurer la chance qu’on a de vivre dans un logement habituellement chauffe à 19°. On s’habitue tellement vite à ce confort qu’on ne s’en rend même plus compte. On dit que les choses ne sont jamais aussi présentes que quand elles ne sont plus là, Je vous le confirme, notre chauffage a bien disparu… Avoir chaud, était devenu « normal » ce qui n’est malheureusement pas la norme pour tout le monde, puisque :

 

14% des foyers souffrent de cette nouvelle maladie appelée « précarité énergétique ».

Revenons à notre question :  A long terme, n’est-il pas du coup plus rentable d’acheter pour revendre avec bénéfice que de louer  ?  Même si on est imposé à 34% sur la plus-value.

Je pense que chaque opération est différente et  mérite réflexion. Il peut être intéressant de tester plusieurs stratégies, ne serait-ce que pour ne pas mettre tout nos œufs dans le même panier. Sans compter qu’un achat-revente peut redonner une bouffée d’air à notre taux d’endettement  et  être un formidable apport pour une opération plus grosse.

Si plusieurs fois, j’ai prouvé que créer le coup de cœur dans une location était un levier incroyable pour booster son rendement, que se passe-t-il au moment de vendre ?

L’énergie déployée pour créer l’effet whaooo est-elle utile à un achat- revente ?
Dans les pays de la Loire, un appartement se vend en moyenne en 95 jours. Pour ma part, dans une petite ville à la croissance négative ou 20% des logements sont vides, il m’aura fallu moins d’un mois pour vendre (sans même passer par des agence) . Bien que largement au prix du marché J’étais plutôt confiant, surtout en ouvrant ma boite mail avec tant demandes quotidiennes. C’est peut être un détail pour vous (amis parisiens ou habitant d’une grande ville,) mais pour moi ça veut dire beaucoup …


La personne qui a fait une offre a bien voulu nous donner son avis sur la visite, à 6″ »15′ de la vidéo, vous allez comprendre pourquoi son choix s’est arrêté sur ce logement, alors qu’au départ,

C’était pas gagné… :

Que serait-il arrivé si mon logement n’avait pas bénéficié d’une rénovation coup de cœur ?

Tout simplement, PERSONNE ne se serait intéressé à mon logement, ou en tout cas pas à ce prix-là. Camille qui a fait l’offre n’aurait en tout cas apporté aucune attention à ce logement qui ne correspondait pas du tout à ses critères de recherches !
Une chose est sûre, ma méthode décOrendement a encore frappé 😉
Alors location ou achat-revente, la question que je vous pose c’est :

A votre avis, peut-on encore investir sérieusement sans se former à ma stratégie du coup de cœur ?

« Cliquez ici pour voir ce que vous réserve cette méthode et mettez maintenant toutes les chances de votre côté pour cartonner en immobilier ! »

6 réflexions au sujet de « Achat-revente ou location, les frais oubliés »

  1. Christophe

    Merci Jean Christophe,
    J’aime beaucoup ton article et ta vidéo, tu abordes un sujet que beaucoup d’investisseurs/youtubeurs négligent (le calcul de l’usure du matériel et du bien)
    Merci pour ton travail !!

    Répondre
    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      Merci Christophe
      Beaucoup négligent l’usure, et moi le premier 😉 Mais ça c’était avant !
      Faut dire que j’ai choisi des gros rendements qui font que même avec un mauvais calcul, je ne me mette jamais en porte à faux financier.
      +++

      Répondre
  2. daniel

    Bonjour Jean Christophe,
    Pouvez vous nous en dire un peu plus sur la vente de votre bien ? ( prix de vente, plus value et impôt) .
    Avez vous dû créer un copro ( géomètre, notaire et toutes les choses charmantes en découlant )
    N’avez vous pas peur d’estropier votre cashflow global ? Car vous aurez moins de déficit foncier à imputer à l’immeuble, la taxe foncière sera proportionnellement plus importante pour les lots restant…
    Bravo en tout cas pour cette opération.
    Cdt.

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    1. jean christophe griselin Auteur de l’article

      A propos de ma vente :
      La mise à prix était de 89 000€ et j’ai baissé à 81 000€ (ce qui reste pas mal sur Sablé, surtout vu la vitesse à laquelle j’ai vendu)
      Je dois payer les frais de découpe + diagnostic de structure + frais de notaire et chaque année les frais de syndic.
      je réalise au final peu de plus value (env 15 000€) puisque je ne peux pas déduire mes travaux, car je les déduis déjà dans mes déclarations d’impôts. Donc je serais imposé d’environ 10 000€

      Mais ça reste une excellente opération car :
      1 – je défiscalise quand même pour mes autres loyers, puisque je conserve un déficit dû aux travaux et c’est dans ce bien que j’ai fait le plus de travaux.
      2 – c’est le bien le + grand, donc le moins rentable au m2 à la location.
      3 – Au passage j’apprends comment découper, ça me permettra de crée une petite formation pour ceux qui veulent faire de même 😉
      4 – Tout mon immeuble sera découpé, donc dans 3 ans par ex (une fois que le fisc m’aura « oublié »)… je peux revendre un autre lot, pour un apport dans nouveau gros projet
      5 – Ça me permet surtout d’avancer et de changer de stratégie puisque je compte sous traiter mes 3 logements dans mon second immeuble.
      Avec deux immeubles qui rapportent je pourrait donc prétendre à une autre opération plus ambitieuse à la fin de l’année.

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      1. pascal

        Bonjour Jc.

        Pour ce qui est du déficit foncier, il faut louer pendant 3 ans sinon le fisc nous rattrape!!!!
        Le déficit des années précedantes est perdu avec ce qui en découle (csg crds, impot sur le revenu..)

        A voir avec les impots.
        Bonne et heureuse année à toute la petite famille.
        Pascal

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        1. jean christophe griselin Auteur de l’article

          Merci Pascal, meilleurs vœux à vous ! vos logements terminés avant 2018 ?
          Pour ma part le déficit n’est pas perdu, puisque je conserve une partie de l’immeuble (d’après mon notaire)
          Ca fait 3 ans que je suis proprio, c’ est donc à priori sans risque pour cette première vente. donc prochaine vente en 2020 😉

          Répondre

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